A Avenida da Liberdade, em Lisboa, foi projetada por António José Monteiro, sob a orientação do engenheiro Frederico Ressano Garcia para ser uma grande artéria de luxo inspirada nos parisienses Champs-Élysées. São cerca de 1.100 metros de comprimento e 90 de largura que configuram uma das áreas mais procuradas no imobiliário português, recuperada depois da crise financeira e económica de 2008 e 2009. “Está cheia, não há um metro para alugar”, diz ao Jornal Económico (JE) Pedro Seabra, senior partner da Refundos Explorer.
Na mais cobiçada artéria da capital portuguesa, as rendas prime ultrapassam os 30 euros por metro quadrado, mais de um terço acima da média, e as empresas procuram espaços modernos, flexíveis e com certificações ambientais. Contrasta com outras capitais. Em Londres, Canary Wharf está desocupada; em Paris, La Défense tem oferta disponível; em Madrid, parte do eixo norte vive retração. Lisboa está no extremo oposto: faltam edifícios, faltam metros quadrados, faltam oportunidades.
Este pode ser o retrato do imobiliário em Portugal, nos escritórios, no comércio e na habitação. Para o negócio, está bem e recomenda-se, e os problemas que enfrenta são de oferta e das condições para que esta se concretize, com muito nas mãos do decisor político, mais do que no mercado.
A habitação é o exemplo mais visível. O debate político simplifica, mas a realidade é mais difícil. As causas são antigas: décadas com construção insuficiente, escassez de solo utilizável, incapacidade de acompanhar a evolução demográfica e um enquadramento jurídico complexo e limitativo. “Este problema não se resolve em duas penadas; resolve-se em muitas pernadas, mas muitas mesmo”, afirma ao JE Francisco Sottomayor, CEO da Norfin. “Planeamos cidades a olhar para trás, não para o futuro”, sublinha.
Para Pedro Seabra, a evolução do setor não se explica por ciclos curtos ou flutuações de preços. Vem da transformação profunda dos últimos 15 anos. “O mercado mudou estruturalmente; hoje é um mercado dominado por grandes investidores e não voltará a ser como antes”, considera. O imobiliário português deixou de ser um espaço dominado por operadores locais e passou a integrar plataformas internacionais, fundos globais, consultoras e estruturas financeiras cuja escala e exigência não têm paralelo com o passado. “Os grandes dominam”, acrescenta.
Essa mudança altera expectativas, ritmos de trabalho e padrões de governação. O país pode estar mais competitivo, mas também está mais exposto. O capital hoje compara Lisboa com Madrid, Paris e Milão, não apenas consigo própria, e nos diversos segmentos, que são particulares. “Não há um mercado imobiliário, há vários mercados imobiliários”, aponta Francisco Sottomayor. Logística, turismo, escritórios, habitação e retalho evoluem de forma diferente e exigem respostas especializadas.
Crescimento num setor onde falta tudo para crescer
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Otimismo moderado. É assim que Francisco Sottomayor e Pedro Seabra olham para o futuro do setor a curto prazo. Os dois gestores têm Portugal como um oásis onde existe procura e capital, mas faltam condições, da regulação à mão de obra, para que haja oferta.
