O preço dos imóveis usados registou um aumento de 8,7%, por comparação com as casas novas (6,6%), de acordo com os dados apresentados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) na última sexta-feira, 22 de março. No entanto, tal cenário não significa que o valor da habitação existente esteja a ficar mais elevado do que a construção nova.
“As casas usadas não estão a ficar mais caras do que as novas. As casas usadas estão a valorizar mais. Isto não é bem uma novidade, já aconteceu noutros períodos, mas nesta altura as casas novas têm historicamente entrado no mercado com valores muito elevados”, refere ao Jornal Económico (JE) Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário (CI).
Para este gestor, os valores elevados nas casas novas são explicados pelo aumento do custo de construção e por uma orientação do mercado para uma gama alta. “Não há dúvida de que o aumento dos juros tem como consequência o acentuar de uma dificuldade no acesso no caso dos imóveis mais caros e que acabam por ter um teto de potencial de valorização”, afirma, salientando que desta forma os mercados mais maduros e caros já há algum tempo que atingiram um patamar de preço no qual o potencial de valorização é menor.
Ora, este cenário faz com que de uma forma paralela as habitações existentes, bem como as geografias mais baratas tenham um potencial de valorização maior porque, por comparação também com os imóveis novos têm um valor mais baixo.
“As famílias, à medida que vão procurando resolver o acesso à habitação, dirigindo a procura para os segmentos mais baratos acentuam a pressão de procura nesses mercados e acaba por promover o aumento de preços”, sublinha Ricardo Guimarães.
Tudo isto acaba por fazer com que os mercados mais baratos sejam aqueles que estão nesta altura a ter uma maior pressão da procura e uma maior valorização. “Os imóveis usados não estão mais caros do que os novos, o ritmo do crescimento de preços é que é diferente. A distância entre um mercado e o outro estreitou-se”, explica o diretor da Confidencial Imobiliário.
Quebra no número de transações concentrou-se nas maiores áreas metropolitanas
No último ano foram transacionadas 136.499 habitações, o valor mais baixo desde 2017 (129.833), o que significou um total de 28 milhões de euros (-11,9%). No caso das habitações usadas os valores também caíram para níveis de 2017 (107.486), face aos 108.380 de 2023, uma quebra de 21,4%.
A contribuir para esta descida estiveram as duas principais regiões do país analisadas pelo INE: o Norte, onde o número de transações passou das 37.015 de 2022, para as 29.241 do ano passado e a Grande Lisboa, que em 2022 contabilizou 28.688 vendas de habitações existentes e no último ano caiu para as 21.304 transações.
Para Ricardo Guimarães, esta quebra explica-se através dos mercados mais caros, ou seja, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. “São os dois mercados mais caros e onde se sentiu mais o efeito do aumento do preço da habitação”, sublinha, acrescentando que com o início da guerra, o aumento da inflação, a incerteza e o aumento dos juros começou a existir uma diminuição no número de transações.
“A queda das vendas não é uma realidade de 2023, é uma realidade de 2022, onde caíram ao longo de todo o ano e depois ainda desceram no primeiro trimestre 2023 e desde então as transações estabilizaram em Portugal Continental em torno das 33 mil transações por trimestre e ao nível de Portugal Continental com as ilhas são cerca de 34 mil transações”, realça.
No entanto, o diretor da Confidencial Imobiliário defende que, desde o primeiro trimestre do ano passado, que o mercado tem estado estável, porque os juros deixaram de subir e os compradores com menor dependência de crédito mantiveram-se ativos.
Os preços das casas registaram um aumento de 8,2% no ano de 2023, o que significou uma descida de 4,4 pontos percentuais (p.p.) em relação a 2022, enquanto o número total de transações observou uma quebra de 18,7%.
