A falta de oferta de habitação continua a ser uma das principais preocupações da sociedade portuguesa e que tem vindo a ser agravada pela subida do preço dos terrenos, o aumento dos custos de construção a que se junta uma elevada carga fiscal. Em entrevista ao Jornal Económico, Manuel Maria Gonçalves, CEO da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), reforça que nos últimos três anos 59 mil fogos pré-certificados não avançaram por falta de viabilidade económica e não por falta de vontade dos promotores.
O CEO deixa ainda um alerta para um conjunto de fatores que estão a impossibilitar a construção de casas a preços compatíveis para a classe média portuguesa, mas que cabe ao Governo garantir um enquadramento que permita viabilizar estes projetos, seja ao nível do licenciamento, da fiscalidade ou dos custos de contexto.
Nos últimos dois anos os promotores enfrentaram um aumento significativo dos custos de construção. Esses custos já começaram a estabilizar ou continuam a condicionar o lançamento de novos projetos?
Nos últimos dois anos assistimos, de facto, a um aumento muito significativo dos custos de construção, impulsionado sobretudo pela subida dos preços das matérias-primas, energia, escassez de mão de obra e por fatores regulatórios e operacionais desajustados. E é por isso que a redução do IVA para 6%, mesmo com as limitações que farão com que os seus efeitos fiquem aquém dos objetivos do Governo, é importante, porque vai ajudar. Ainda assim, e no imediato, os custos mantêm-se em níveis elevados e continuam a afetar a viabilidade de vários projetos, sobretudo no segmento da habitação para a nossa classe média, onde se regista a maior escassez de oferta.
O RGEU [Regulamento Geral das Edificações Urbanas] estabelece um conjunto de exigências construtivas desajustadas, que não geram benefício proporcional em termos de segurança ou qualidade e encarecem de sobre maneira os custos de produção. Além disto, os requisitos de construção são iguais para todo o tipo de segmento. Considerando depois outros fatores, como a manutenção da procura, o custo dos terrenos, a inexistência de previsibilidade, a burocracia ou a tributação, que também contribuem para este aumento acelerado de custos, qualquer impacto no modelo financeiro dos projetos pode ter como consequência a falta de viabilidade económica de projetos.
Nos últimos três anos, cerca de 59 mil fogos pré-certificados não avançaram por falta de viabilidade económica, demonstrando que o problema central não é a falta de vontade do setor em construir para a classe média (pelo contrário), mas sim a incapacidade de produzir oferta a preços compatíveis com o rendimento médio (estes fogos seriam destinados a esse segmento, porque os de segmento superior acabam por se construir uma vez que estes custos acabam por ser absorvidos no valor final). A subida do preço dos terrenos, o aumento dos custos de construção e a burocracia, combinados com a atual fiscalidade, acabaram por inviabilizar muitos projetos. E esses fogos também não foram construídos pelo Estado. Enfrentamos a carga fiscal mais elevada da Europa.
Muitos projetos demoram vários anos entre a aquisição do terreno e o início da construção. Do ponto de vista de um promotor, qual é hoje o principal fator de atraso: licenciamento urbanístico, financiamento, custos de construção ou incerteza regulatória?
O principal fator de atraso continua a ser a imprevisibilidade e falta de celeridade do licenciamento. Os tempos de aprovação continuam longos mas, acima de tudo, imprevisíveis. Ainda não conseguimos saber quanto tempo pode demorar até se obter a licença, o que introduz um nível de incerteza demasiado elevado. Hoje, o licenciamento assenta num conjunto vasto de regulamentos, normas e exceções que frequentemente se sobrepõem ou até se contradizem. Como resultado, decisões diferentes são tomadas para situações semelhantes. Na maioria dos casos, não por falta de competência, mas porque o sistema permite interpretações divergentes e níveis de discricionariedade que não deveriam existir. Esta falta de clareza gera incerteza, aumenta consideravelmente custos, atrasa projetos e afasta investimento.
Se queremos um licenciamento mais rápido e previsível, temos de começar pelo essencial: simplificar. As normas têm de ser claras, objetivas e inequívocas. Simplificar não é reduzir a exigência — é aumentar a eficácia e a confiança.
O debate público tem-se centrado na necessidade de aumentar a oferta de habitação. Que condições têm de existir — em termos de regulação, fiscalidade e financiamento — para que os promotores consigam efetivamente construir mais casas em Portugal?
Não há uma bala de prata. Há um conjunto de fatores que prejudicam a nossa capacidade construtiva e, assim, nos impossibilitam de aumentar a oferta de habitação, principalmente para o segmento onde é necessária e urgente – o da classe média: imprevisibilidade, burocracia excessiva e morosidade do licenciamento; tributação mais elevada da Europa; escassez de solo urbanizável e aumento do preço dos terrenos; regulamentação técnica desajustada que encarece os custos de construção; falta de escala e industrialização; escassez de mão-de-obra e subaproveitamento do potencial da IA.
Qualquer alteração relativa a um destes fatores (por exemplo, a redução da tributação) terá sempre impacto no modelo financeiro dos projetos, tornando-os economicamente viáveis ou inviáveis. Por assim ser, os Governos vão tomando sucessivas medidas sem atacar a raiz de todos os males: a falta de previsibilidade. Para haver mais oferta é essencial, em primeiro lugar, previsibilidade, segurança jurídica e prazos compatíveis com a realidade económica do setor. Sem ela, não há espaço para atrair mais investimento, aquele de que o país precisa para resolver o nosso défice habitacional. É por isso que, não sendo possível alargar a duração das medidas ou eliminar a limitação temporal das faturas até 2032, se deve prever uma prorrogação automática a vigorar enquanto os objetivos de política pública não forem atingidos (p.e., número de fogos licenciados ou concluídos ficar abaixo de determinado patamar, ou se o défice habitacional se mantiver elevado).
Sem previsibilidade, quem hoje adquire um terreno para desenvolver um projeto pode acabar por não avançar: não tem controlo sobre os prazos de licenciamento e não consegue antecipar-se o enquadramento legal se manterá até à conclusão da obra.
Contudo, previsibilidade por si só não é suficiente. É igualmente essencial garantir um licenciamento rápido. Cada ano de atraso representa um aumento de cerca de 500 euros/m² no custo final de uma habitação (o que, num imóvel de 75 m², equivale a mais 37.500 euros por ano).
Ao restringir a redução do IVA apenas aos projetos submetidos a partir de 25 de setembro de 2025, os cerca de 50 mil fogos que poderiam tornar-se viáveis continuarão por concretizar — apesar de representarem uma resposta imediata.
Nos próximos cinco a dez anos, que segmentos do mercado imobiliário podem oferecer melhores oportunidades para os promotores em Portugal: habitação acessível, arrendamento institucional, residências de estudantes, turismo ou logística?
Nos próximos cinco a dez anos, veremos oportunidades nos vários segmentos, mas com dinâmicas distintas. Ainda assim, é importante começar por dizer o seguinte: o Governo está a tentar alterar esta realidade, mas ao dia de hoje ainda é extremamente difícil planear a cinco — e muito menos a dez — anos, o que é, por si só, um problema sério para o setor. Aguardamos a versão final dos diplomas aprovados no âmbito do pacote de habitação para sabermos se a maioria dos problemas identificados serão resolvidos.
Dito isto, a habitação — em particular nos segmentos acessível e para a classe média — continuará a ser, claramente, a maior oportunidade. E importa sublinhar um ponto essencial: a procura existe e os promotores querem participar.
Já noutros segmentos, os projetos acabam por avançar, porque estes custos são absorvidos no preço final. Os promotores estão disponíveis para construir para a classe média. O que falta são condições para o fazer. Cabe ao Governo garantir um enquadramento que permita viabilizar estes projetos — seja ao nível do licenciamento, da fiscalidade ou dos custos de contexto.
A construção para arrendamento (BTR) — que, em Portugal, conta a ser inexistente, ainda com apenas um projeto, desenvolvido pela AGEAS em parceria com a Câmara Municipal do Porto — deverá ganhar relevância, acompanhando uma mudança estrutural na forma de acesso à habitação. As residências de estudantes continuam a apresentar potencial, face à escassez de oferta em cidades com forte procura académica. O turismo manter-se-á como um pilar importante, embora mais exposto a ciclos económicos. Por fim, a logística continuará a afirmar-se como um dos segmentos mais dinâmicos, impulsionado pelo crescimento do comércio eletrónico e pela necessidade de cadeias de distribuição mais eficientes.
O que espera para este ano?
Para este ano, aquilo que o setor espera é que possa vir a verificar-se alguma estabilização do mercado, embora o período de forte volatilidade associado ao contexto geopolítico internacional se mantenha.
A procura deverá manter-se, ainda que com maior seletividade, tanto por parte dos investidores como dos promotores, num contexto em que a viabilidade dos projetos continua a ser particularmente exigente.
O grande desafio mantém-se: transformar a procura em oferta que chegue a quem precisa. E isso depende, em larga medida, da capacidade de tornar os processos mais rápidos, previsíveis e eficientes. Se houver evolução positiva ao nível do licenciamento e maior estabilidade no enquadramento geral, o setor poderá começar a responder de forma mais robusta. Caso contrário, continuaremos a assistir a um desfasamento entre a procura existente e a capacidade de construir.
