Lisboa reduziu em 40% o número de registos de alojamento local (AL) desde o fim da Covid-19. Os dados da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), fornecidos ao Jornal Económico, mostram que, logo após a pandemia, a capital contava com cerca de 20 mil espaços de AL. Desde então, com a autarquia liderada por Carlos Moedas a avançar com a limpeza dos chamados registos ‘fantasma’, o número caiu para 11.700.
A redução acontece numa altura em que a Comissão Europeia apresenta um conjunto de regras no âmbito da chamada Lei da Habitação Acessível, com o objetivo de limitar o alojamento local, apontado como um dos principais fatores de pressão sobre os preços das casas.
No caso de Lisboa, contudo, a limpeza dos registos de alojamento local não se traduziu numa descida dos preços da habitação.
“Continuaram a subir, independentemente das restrições. Não quer dizer que as restrições não tenham desacelerado ou abrandado ligeiramente uma bola de neve que já estava a uma grande velocidade. As duas coisas são possíveis. Há, de facto, um impacto com as restrições, mas não quer dizer que os preços tenham descido. Quer dizer que os preços não sobem tanto como nas zonas de contenção”, afirma ao JE João Pereira dos Santos, economista e professor no Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG).
O economista considera, contudo, que seriam necessários mais dados para perceber exatamente a extensão deste processo. “Há muita coisa que não sabemos sobre essas limpezas de registos, que espaços estão ou não ativos. Também não sabemos se há fiscalização, quantas vezes é feita. Há várias regulações e sabemos muito pouco sobre o que aconteceu depois de cada uma. Era muito importante percebermos, no alojamento local, quanto é que foi reabilitado se não estava ninguém a viver ou se vivia lá alguém antes dessa reabilitação. Só isso muda completamente o impacto que o alojamento local pode ter”, diz.
Jõao Pereira dos Santos considera igualmente importante perceber o que aconteceu aos residentes dos bairros mais afetados pela pressão imobiliária.
“Imaginemos que, antes de 2013 ou durante 2014, não vivia lá ninguém. Eram zonas muito degradadas. Existe muita gente, ou pessoas já com alguma idade, que viviam lá e, com a pressão do aumento de preços, são, no fundo, ‘convidadas’ a sair, digamos assim. Estamos a falar de Santa Maria Maior, Mouraria, mais tarde Avenidas Novas. No Porto, a zona da Sé”, realça.
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram uma subida dos preços nas denominadas zonas de contenção absoluta. Na freguesia de Santa Maria Maior, o preço do metro quadrado passou de cerca de 4.200 euros, em 2022, para 5.000 euros. Na Misericórdia, o valor ronda atualmente os 4.800 euros por metro quadrado.
Mais expressivo foi o aumento registado em Santo António. Em 2022, o preço rondava os 5.500 euros por metro quadrado, mas, no primeiro trimestre de 2026, atingiu os 6.986 euros, tornando esta freguesia a mais cara da cidade.
Nas zonas de contenção relativa, Arroios registava, em 2022, um preço de cerca de 3.600 euros por metro quadrado. Atualmente, o valor ascende a 4.900 euros. Na Estrela, os preços passaram de cerca de 4.100 euros por metro quadrado para mais de 5.200 euros. Já em São Vicente, o valor está atualmente nos 4.300 euros por metro quadrado.
“A verdade é que uma queda de 30% a 40%, mesmo que fosse de 20%, teria que ter tido um efeito nos preços naquelas zonas de contenção e naqueles bairros. E, na verdade, não teve nenhum. Não há nenhuma zona onde o preço caiu”, diz ao JE Eduardo Miranda, presidente da ALEP.
João Pereira dos Santos sublinha que os preços estão a subir não apenas nos bairros de Lisboa, mas um pouco por todo o país. No Porto, acrescenta, entre 50% e 60% das casas nos bairros históricos estavam destinadas ao alojamento local.
“É óbvio que isto tem que ter um efeito no preço. Agora, não é o único determinante do aumento de preços. Não podemos esperar que, limitando o alojamento local, faça com que, de um momento para outro, os preços comecem a baixar”, salienta.
Vários fatores pressionam preços
Na opinião do economista, são vários os fatores que explicam o aumento dos preços das casas. Desde logo, o turismo, com movimentos migratórios temporários, mas também mais duradouros, motivados por instrumentos fiscais destinados a atrair novos residentes.
“A composição das famílias tornou-se mais pequena também. Com o aumento dos divórcios, deixa de ser preciso uma casa para serem precisas duas. Tudo isto tem um impacto na procura de casa”, sublinha.
Ainda assim, João Pereira dos Santos defende que o crescimento do alojamento local não teve apenas efeitos negativos. O setor contribuiu também para dinamizar o comércio de rua, como indica um estudo recente do ISEG.
“Entre as zonas mais afetadas versus as zonas menos afetadas dentro das regiões de Lisboa e do Porto, houve uma mudança muito grande do pequeno comércio. Estamos a falar de restaurantes, lojas de conveniência, até hotéis. Aqueles que ficaram beneficiaram muito em termos de vendas e até lucros com o alojamento local. Quando estamos a falar de impacto positivo para essas lojas, estamos a falar também de emprego e criação de oportunidades”, explica.
Rendas subiram 103% em dez anos
Uma das preocupações apontadas pela Comissão Europeia relativamente à pressão exercida pelo alojamento local prende-se com o aumento de 103% das rendas das casas em Portugal ao longo de dez anos.
Para João Pereira dos Santos, tal como acontece no mercado de compra e venda, também no arrendamento o principal problema está relacionado com a falta de oferta.
“Há duas maneiras de lidar com isto: construir, mas, quando dizemos construir, pode ser em outras áreas ou construir em altura. Acho que o foco também devia estar muito na criação de infraestruturas para transportes públicos”, refere.
Esta segunda via é considerada “fundamental” pelo economista, uma vez que nem toda a população tem de viver nas zonas centrais onde trabalha, nem toda a gente quer viver em bairros como Alfama.
“Se for relativamente fácil, barato e rápido as pessoas deslocarem-se para onde existe trabalho, mesmo que vivam longe do centro da cidade, isso é positivo. E, quando falo em infraestruturas de transportes públicos, não falo só em trazer as pessoas para o centro da cidade, mas de pessoas que estão em Cascais conseguirem trabalhar em Oeiras ou Sintra. Sei que tudo isto é caro, mas pode ter impactos bastante positivos”, afirma.
Bruxelas dá maior segurança jurídica
Sobre o conjunto de regras definido pela Comissão Europeia, o economista considera positivo o facto de Bruxelas avançar no sentido de dar maior segurança jurídica às cidades, regiões e países que pretendam adotar medidas sobre o alojamento local.
“Isso é uma grande vantagem, mas estas medidas pecam por serem demasiado tímidas em alguns aspetos. Ainda não sabemos exatamente a versão final, mas, basicamente, dizem que é preciso provar que a cidade ou a região, durante três anos, tem vindo a ter o impacto do alojamento local no aumento dos preços. Esse impacto é muito difícil de provar com causa e efeito. Nós podemos ver que parecem estar relacionados, mas há muitas outras coisas a acontecer ao mesmo tempo”, sublinha.
“Portugal não esperou pela Europa. Fez o trabalho de casa”
A nova Lei da Habitação Acessível apresentada pela Comissão Europeia vem confirmar, na opinião do Governo, a estratégia adotada por Portugal no programa ‘Construir Portugal’, lançado em 2024.
“Portugal não esperou pela Europa. Fez o trabalho de casa e vê hoje a sua estratégia confirmada”, afirma Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, em comunicado divulgado na sexta-feira, 11 de setembro.
A iniciativa da Comissão Europeia pretende ajudar os países e as cidades da União Europeia a aumentar a oferta de casas acessíveis e disponíveis, sobretudo nas zonas onde a pressão habitacional é maior.
“Dois anos depois do Construir Portugal, a Europa coloca também a oferta, e não apenas medidas regulatórias, no centro da resposta ao desafio da habitação”, refere o ministro.
No alojamento local, Portugal antecipou em dois anos os princípios europeus aplicáveis ao setor, ao reforçar o poder regulamentar dos municípios, reformular as áreas de contenção e consagrar as áreas de crescimento sustentável. O objetivo é conciliar o direito à habitação com a atividade turística e a proteção da propriedade privada.
