A palavra mais utilizada para descrever o ponto atual do setor imobiliário é ajustamento. Não é só o enquadramento legislativo (ver texto ao lado), mas a ressaca dos últimos anos de crescimento acelerado, com a garantia de que a procura continua lá, firme.
“Os ciclos económicos têm tido historicamente uma duração de sete anos, e desde 2014 que continuamos numa fase de expansão”, analisa João Moura, partner e head of Real Estate, Hospitality, Construction & Infrastructure. “Seria expectável que em 2021 poderia haver um abrandamento, mas com o efeito pandemia diria que estamos num novo ciclo ou numa extensão do ciclo de expansão”, diz.
“O setor tem demonstrado grande resiliência face às diversas circunstâncias geopolíticas e socioeconómicas internacionais. As transações continuam a ocorrer, mas com maior prudência por parte dos investidores, refletindo a adaptação ao contexto macroeconómico”, acrescenta Nuno Sá Carvalho, managing partner e sócio coordenador da área de Imobiliário e Urbanismo da Cuatrecasas.
O nível de procura continua acima da oferta, com maior investimento global, apesar de terem reduzido o número de transações.
O investimento estrangeiro continua a ser dominante. “Existe um interesse generalizado por Portugal e por todos os segmentos do imobiliário”, assevera João Moura. “Portugal é já um mercado imobiliário reconhecido internacionalmente e continua a atrair investimento estrangeiro com perfil sofisticado e profissional”, acrescenta Nuno Sá Carvalho.
O capital estrangeiro continua a representar a maior fatia do investimento imobiliário comercial em Portugal, com uma quota de mais de 60% do volume de investimento, apesar de os investidores portugueses terem marcado maior presença.
Mas houve uma mudança, porque o perfil do investimento “tem vindo a tornar-se mais sofisticado e institucionalizado”, como aponta Diogo Belard Correia, sócio contratado para a área do Imobiliário da Abreu Advogados. Se há alguns anos o mercado era muito marcado por investidores individuais internacionais, hoje verifica-se uma presença crescente de fundos institucionais e de promotores internacionais com estratégias de médio e longo prazo. São fundos institucionais, promotores internacionais, “muitas vezes em parceria com operadores locais”, private equity e family offices.
Apesar de o investimento institucional core permanecer aquele que tem mais peso, recentemente temos vindo a assistir à entrada de novos players, diz ao Jornal Económico (JE) Rita Xavier de Brito, sócia de Imobiliário da Uría Menéndez, que identifica os investidores dos Estados Unidos como particularmente ativos.
Otimismo moderado
A expectativa é de que o investimento continue a fluir e o setor a crescer. Quem trabalha com imobiliário fala em expansão, mas também em otimismo moderado, até por que há incerteza, com a situação geopolítica a pesar, obviamente, e a testar o apetite dos investidores pelo risco, especialmente se sentirmos pressão nas taxas de juro, decorrente de um choque inflacionista. Depois, uma questão nacional: “Aguardamos a versão final dos diplomas aprovados no âmbito do pacote de habitação para sabermos se a maioria dos problemas identificados serão resolvidos”, diz ao JE Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários. E José Diogo Marques, sócio da KGSA, alerta para questões que levam tempo a resolver. “A verdade é que estamos numa tempestade perfeita: desequilíbrio entre oferta e procura, custos de produção muito elevados e sem tendência de descida e um mercado ainda com pouca maturidade para explorar em escala a industrialização da construção”, diz.
Dito isto, onde se espera que o investimento seja concretizado, que segmentos vão crescer? “Grande parte dos fundos institucionais e de capital privado são agnósticos quanto à classe de ativos do imobiliário comercial em que investem, tomando a decisão de investir aqui ou ali em função do caso concreto que mais se adeque à estratégia de investimento que em cada momento apresentem (como por exemplo a diversificação da carteira de ativos) e bem assim aos retornos que procuram”, diz Rita Xavier de Brito.
A habitação, em particular nos segmentos acessível e para a classe média, continuará a ser, claramente, a maior oportunidade, aponta Manuel Maria Gonçalves. “E importa sublinhar um ponto essencial: a procura existe e os promotores querem participar”, acrescenta.
Nuno Sá Carvalho identifica os segmentos residencial prime e hospitality, mas também logística. “Há sinais de continuidade no pipeline, sobretudo em segmentos com fundamentos mais sólidos”, diz. A expectativa é que o residencial para arrendamento continue a crescer, até porque existe um desfasamento estrutural entre oferta e procura, especialmente nas áreas metropolitanas.
O alojamento alternativo, como residências de estudantes e senior living, impulsionado por fatores demográficos e pela internacionalização do ensino em Portugal, também deverão continuar a crescer.
A reconversão de ativos, nomeadamente a transformação em habitação de escritórios ou ativos comerciais, será igualmente uma possível evolução do mercado, em virtude das alterações no mercado laboral e nos hábitos de consumo.
“Há uma cada vez maior apetência para produtos com procura comprovada e contratos sólidos. Quem promove e financia prefere projetos com processos de licenciamento adiantados, boa eficiência energética e critérios ambientais claros”, reforça João Pinheiro da Silva.
“O amadurecimento do perfil dos investidores deverá permitir um crescimento em segmentos associados a tendências estruturais, ao invés de investimento em produtos mais oportunistas”, refere Diogo Belard Correia.
A logística e os data centers deverão continuar a atrair investimento, beneficiando da posição geográfica de Portugal e da crescente digitalização da economia. A energia, também.
“Tal como no ano anterior, será um ano em que a capacidade de execução fará a diferença: quem conseguir gerir os processos negociais e as contingências próprias do mercado português terá uma vantagem competitiva clara”, finaliza Sá Carvalho.
