Depois da urgência legislativa, o desafio é concretizar

Tem sido um vendaval de medidas as que o setor do imobiliário tem enfrentado nos últimos anos, com uma ação muito focada na resposta à crise habitacional, mais ainda num período eleitoral cheio, com três legislativas em pouco mais de três anos.
“As alterações legislativas e regulatórias introduzidas recentemente visam, sobretudo, promover maior transparência, acessibilidade e sustentabilidade no mercado imobiliário português, com especial ênfase no setor habitacional”, sintetiza ao Jornal Económico (JE) Nuno Sá Carvalho, managing partner e sócio coordenador da área de Imobiliário e Urbanismo da Cuatrecasas. “As demais alterações, sobretudo ao nível da simplificação dos procedimentos administrativos e de incentivo ao investimento têm um efeito mais estrutural”, acrescenta.
O problema, claro, “já não é tanto na legislação em si, mas sobretudo a sua aplicação prática”, considera Diogo Belard Correia, sócio contratado da Abreu Advogados na área do Imobiliário.
“No licenciamento, as promessas de simplificação só funcionam se foram acompanhadas de processos digitais, regras claras e equipas com meios nas câmaras municipais”, reforça João Pinheiro da Silva, sócio de Imobiliário da CMS Portugal.
A regulação urbanística e os processos de licenciamento continuam a ser apontados como um dos maiores entraves à oferta de habitação, com a legislação, a interpretação das normas ou a capacidade das autarquias e serem apontadas como fontes de bloqueios. João Pinheiro da Silva diz que são os três fatores. “A lei muda muitas vezes e há regras que se sobrepõem, o que, aliado ao facto das interpretações não serem iguais entre municípios, e não raras vezes dentro do mesmo município, retira previsibilidade e aumenta custos. Acresce ainda a falta de recursos: equipas curtas, muita rotatividade e ferramentas digitais ainda frágeis tornam os processos mais lentos”, afirma.
Custa tempo e estre traduz-se em dinheiro. “A falta de linearidade destas questões conduz a procedimentos de controlo urbanístico morosos, complementa Gonçalo Reino Pires, sócio de Urbanismo da Uría Menéndez. “Esta morosidade é igualmente devida a outros fatores típicos e já conhecidos, mas que o legislador e a Administração Pública ainda não conseguiram atalhar: a insuficiência e a falta de renovação dos recursos humanos nas entidades públicas, a falta de coordenação e de articulação entre entidades públicas, a incapacidade para assumir decisões fora dos quadros típicos mais frequentes e a consequente inadequação de soluções para projetos mais ambiciosos. A falta de segurança jurídica e urbanística associada a processos de comunicação prévia é igualmente uma perturbação da dinâmica urbanística”, acrescenta.
“São necessárias regras mais claras e uniformes, nomeadamente com orientações vinculativas, prazos que se cumpram de facto, sistemas digitais que falem entre si e mais técnicos especializados, incluindo formação em análise de risco e sustentabilidade”, defende Pinheiro da Silva.
Mas “quando os desafios que se colocam no setor imobiliário não são causados pela lei, não se pode esperar que mudanças legislativas resolvam problemas de fundo”, avisa, no entanto, José Diogo Marques, sócio da KGSA. “As mudanças legislativas em perspetiva poderão ser mais ou menos interessantes, e acho que são interessantes, mas não terão peso suficiente para mexer significativamente os ponteiros da balança”, acrescenta.