A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) não se revê na análise feita na última segunda-feira pelo Banco de Portugal (BdP), que vê "um estabilização das pressões" sobre os preços das casas provocado por um travão à imigração, mas também pelo aumento da oferta de novas habitações. A percentagem de trabalhadores estrangeiros subiu de 5,5% em 2010 para 10% em 2019 e atingiu 32% em 2025. Entre 2019 e 2025, o número total de empregados inscritos na segurança social aumentou 42% no setor da construção, face a 21% no total do setor privado, segundo os dados do BdP.
"Infelizmente, ainda não há a estabilização de preços que o país precisa. Ainda falta muito caminho para lá chegarmos e a imigração é fundamental para o setor. Quanto menos imigração especializada houver para este setor mais caros serão os preços e mais cara é a mão-de-obra", afirma ao JE, Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII.
A análise feita pelo regulador liderado por Álvaro Santos Pereira identifica um défice de 300 mil casas que equivale a todo o município de Lisboa ou a todas as habitações existentes nos municípios de Beja, Bragança, Castelo Branco, Évora, Faro, Guarda, Santarém, Vila Real e Viseu. Um "número impressionante que nos deve fazer refletir e fazer atuar", pode ler-se no relatório.
Para o CEO da APPII este número "deixou de ser uma narrativa do setor privado e passou a ser um objetivo de política pública", e aponta os próximos quatro ou cinco anos para construir os 300 mil fogos em falta.
Construção
Os dados do BdP indicam que em 2025, foram concluídos cerca de 26.700 novos fogos para habitação, o que compara com os 25.300 em 2024 e 23.100 em 2023. Estes níveis situam-se muito abaixo dos 67.500 fogos concluídos em 2007, antes da crise financeira internacional. As licenças para construção têm vindo também a crescer, sinalizando um aumento da oferta de habitação no horizonte de um a dois anos. Em 2025, o número de novos fogos licenciados atingiu 41.900 — o nível mais elevado desde 2008 — o que representa um aumento face aos 34.600 fogos de 2024 e aos 31.600, em média, do período 2021–2023.
Ainda assim aponta o BdP, "este número deverá ser ainda insuficiente, por si só, para compensar o défice de construção nova face à procura acumulada na última década por pressão demográfica e outros fatores."
"Nós sempre alertámos, mas nunca ninguém nos ouviu. Mas agora fica provado que o setor tinha razão. Mas é preciso mais. Precisamos de mais instrumentos e condições para em vez de construir 30 mil fogos por ano, passarmos a construir 60 mil ou mais", refere Manuel Maria Gonçalves.
Como tal, é necessário para o CEO acelerar os processos de licenciamento para que possam acompanhar a vontade dos promotores e dos investidores em investir. Por outro lado, considera que a construção modular "vai ser fundamental para manter um maior ritmo de construção, porque permite um tipo de mão-de-obra que a construção tradicional, não tem".
Habitação social
Outro dos grandes problemas apontados pelo responsável prende-se com a falta de habitação social. O relatório do Banco de Portugal salienta que em Portugal, a oferta é reduzida, tanto em termos absolutos como em comparação internacional, sendo sobretudo promovida por entidades públicas, em especial a nível local, com os maiores rácios a localizarem-se na Área Metropolitana do Porto, na Madeira, em algumas ilhas dos Açores, nos distritos de Portalegre e Évora, bem como em alguns municípios da Área metropolitana de Lisboa.
"Este é um tema que ninguém questiona, porque depois tem medo de ouvir a resposta. Em primeiro lugar, temos de começar a definir o que é habitação social e o que é habitação para a classe média. Num país onde dois milhões de pessoas recebem até mil euros e onde entre 2019 e 2025 houve um aumento de 93% no preço médio das casas e o rendimento médio líquido só aumentou 43%. Foi o único país onde isto que aconteceu na União Europeia. No resto da União Europeia, o rendimento médio líquido foi superior ao aumento do preço das casas", alerta Manuel Maria Gonçalves.
De resto, o CEO enfatiza que nos últimos dez anos o setor imobiliário pagou em impostos à volta de 60 mil milhões de euros, mas que durante esse período o Estado não construiu habitação pública.
"O nosso parque habitacional público é de 2%. É dos mais baixos da União Europeia. O setor privado está disponível para ajudar e tem essa responsabilidade social, mas nós queremos mesmo é habitação pública. Estamos disponíveis para construir e para fazer parcerias público privadas, mas não é o nosso papel. Nós não somos o Estado. O Estado falhou. Se não fôssemos nós os promotores imobiliários, a situação era irreversível. Nós construímos aquilo que dá para construir", afirma.
Manuel Maria Gonçalves lamenta ainda que os promotores e investidores imobiliários "tenham a função ingrata" de explicar às pessoas que esta é uma "situação de emergência nacional gravíssima, sem precedentes".
"Há uma crise habitacional nos países da União Europeia, mas para nós é um agravamento. A nossa crise já é muito anterior. A questão é que quando não havia inflação e os preços e o rendimento salarial acompanhavam mais ou menos o aumento dos preços da habitação dava para tapar o sol com a peneira. Agora já não dá", conclui.
Expetativas dos consumidores sobre os preços de habitação
Entre janeiro e março de 2026, a expetativa era de um aumento dos preços de habitação, em média, de 7,0% em Portugal e de 3,7% na área do euro, indica o relatório. Em termos etários, enquanto os jovens (18–34 anos) antecipam uma subida de 4,0%, em média, os consumidores na faixa etária dos 55–70 anos antecipam um crescimento de 6,3%.
Para o regulador esta diferença poderá estar associada ao facto de as gerações mais velhas, com um historial mais longo de observação dos preços e dos ciclos económicos no mercado imobiliário, tenderem a ancorar as suas expetativas em fenómenos inflacionários já vividos.
Já a nível regional, as expetativas mais elevadas concentram-se, em média, na região Norte (6,8%) e na Área Metropolitana de Lisboa (6,6%), contrastando com os valores mais baixos na região do Alentejo e Algarve (3,7% em ambas).
"Esta disparidade estará a refletir uma maior pressão nos mercados habitacionais das áreas metropolitanas, levando os consumidores a extrapolar a evolução recente dos preços na sua área de residência para as suas expetativa", pode ler-se no relatório.
