A modalidade taxa de juro mista e fixa nos créditos à habitação aumentou de importância desde que o BCE começou a subir os juros, e representa cerca de 19% dos novos contratos, revela o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito de 2022.
Os contratos a taxa variável representavam no final do ano passado ainda 92,6% da carteira de crédito à habitação das instituições e 89% do saldo em dívida. O Banco de Portugal salienta que os novos contratos de crédito à habitação continuaram a ser maioritariamente celebrados com taxa de juro variável, mas o seu peso diminuiu face a 2021.
A subida das Euribor e o teste de stresse do Banco de Portugal, que obriga a somar 3% à taxa final no caso do crédito indexado à Euribor – uma regra que agrava a taxa de esforço e que a Vice-Governadora do banco central, Clara Raposo, já admitiu que vai ser revista, podem justificar a subida dos contratos de crédito à habitação a taxa fixa ou variável. Clara Raposo antecipou que o nível de stress extra aplicável nos testes possa baixar dos atuais 3% já que quando a medida foi criada, em 2018, os juros de referência do Banco Central Europeu (BCE) estavam negativos.
"No ano passado, 80,8% dos contratos de crédito à habitação foram contratados a taxa variável, uma proporção inferior à de 2021 (84,9%). Em contrapartida, aumentou a importância dos contratos com taxa mista (de 10% dos novos contratos, em 2021, para 12,3%, em 2022) e da taxa fixa (de 5,1% em 2021 para 6,4% em 2022)", revela o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito de 2022.
O documento detalha que a taxa de juro variável representou 80,8% dos contratos celebrados em 2022 e 79,3% do montante de crédito concedido, em qualquer dos casos, "proporções inferiores às de 2021 (84,9% e 84,7%, respetivamente)", revela o Banco de Portugal.
Em contrapartida, aumentou a importância dos contratos com taxa mista (que têm um período inicial de taxa fixa seguido de um período de taxa variável). Este tipo de taxa de juro passou a representar 12,3% dos contratos celebrados (10% em 2021) e 14,3% do montante de crédito concedido (10,7% em 2021).
Aumentou também a proporção dos contratos com taxa fixa, que representaram 6,9% do número de contratos celebrados e 6,4% do montante de crédito concedido (o que compara com 5,1% e 4,6% em 2021, respetivamente).
O relatório especifica que "a taxa mista correspondia a 5,7% dos contratos em carteira e a 8,6% do saldo em dívida, enquanto a taxa fixa continuava a ter um peso reduzido, representando 1,7% do número de contratos em carteira e 2,4% do saldo em dívida.
Mas a rota dos juros põe a taxa fixa e mista num rumo rumo crescente.
"O crescimento da importância relativa da contratação de crédito à habitação com taxa de juro fixa ou mista, que permite evitar alterações na prestação mensal (temporariamente, no caso da taxa mista), verifica-se num contexto de aumento das taxas de juro de referência (Euribor)", refere o relatório.
O spread médio dos novos contratos com taxa variável, indexados à Euribor a 3, 6 e 12 meses, voltou a diminuir ligeiramente, fixando-se em 1,09 pontos percentuais, o que compara com 1,14 pontos percentuais em 2021.
O spread médio da carteira (stock) fixou-se em 1,19 pontos percentuais no final de 2022, o que representa uma relativa estabilização face ao ano anterior (1,22 pontos).
Os novos contratos a taxa variável estavam maioritariamente indexados à Euribor a 12 meses (51,6%), mas este indexante perdeu importância, face a 2021 (66,3%). O Banco de Portugal revel que a Euribor a 6 meses, por seu turno, passou a representar 46,4% dos novos contratos, acima da proporção de 2021 (32,5%), e a Euribor a 3 meses continuou a ter uma importância residual (0,9% dos contratos celebrados em 2022 a taxa variável).
A distribuição dos indexantes na carteira das instituições é diferente da verificada nos novos contratos. No final de 2022, 28,5% dos contratos na carteira das instituições estavam indexados à Euribor a 3 meses, 41,3% à Euribor a 6 meses e 28,5% à Euribor a 12 meses
A TAEG (Taxa Anual Efectiva Global) média dos contratos de crédito à habitação celebrados em 2022 foi de 3,7%, o que corresponde a um aumento em relação à TAEG média dos contratos celebrados em 2021 (2,7%).
Este aumento verificou-se em todos os tipos de taxa de juro. A TAEG média nos novos contratos a taxa variável foi de 3,5% (2,6% em 2021), nos contratos a taxa mista foi de 4,1% (3,2% em 2021) e nos contratos a taxa fixa fixou-se em 4,5% (3,5% em 2021), avança o BdP.
A TAEG é a taxa que envolve o custo total que o crédito vai ter, incluindo encargos da contratação de outros produtos ou serviços. O cálculo da TAEG inclui juros; comissões; despesas (com impostos, registo de hipoteca); seguros exigidos; comissão de manutenção da conta à ordem; e outros encargos associados ao crédito.
A Euribor a 12 meses representou 51,6% dos novos contratos e 54,9% do montante de crédito concedido em 2022, o que representa uma diminuição face a 2021 (respetivamente, 66,3% e 69,7%), revela o estudo.
Em contrapartida, aumentou o peso da Euribor a 6 meses, que foi o indexante de 46,4% dos novos contratos de crédito à habitação a taxa variável e correspondeu a 43,2% do montante de crédito concedido (32,5% e 29,4%, respetivamente, em 2021). A Euribor a 3 meses continuou a ter uma importância residual (0,9%, do número de contratos e do montante concedido).
Nos contratos em carteira a 31 de dezembro de 2022, os indexantes mais frequentes eram a Euribor a 6 meses, em termos de número de contratos, e a Euribor a 12 meses, em termos de saldo em dívida.
A Euribor a 6 meses era o indexante de 41,3% dos contratos e de 32,9% do saldo em dívida, enquanto a Euribor a 12 meses era o indexante de 28,7% dos contratos e de 43% do saldo em dívida.
A Euribor a 3 meses representava menos de um terço da carteira de crédito à habitação, em termos de número de contratos (28,5%), e menos de um quarto da carteira, em termos de saldo em dívida (23%).
Os novos contratos de crédito à habitação celebrados a taxa mista tiveram, em média, um período inicial de fixação de taxa de 13,1 anos, um ligeiro aumento face aos 12,9 anos observados, em média, nos contratos celebrados no ano anterior, revela o BdP. Comparativamente aos contratos em carteira no final do ano, os contratos celebrados em 2022 tiveram um período médio de fixação de taxa superior em quase quatro anos.
A taxa anual nominal aplicável no período inicial de taxa fixa dos novos contratos foi, em média, de 2,31% (o que compara com 1,28% em 2021). Esta taxa foi, como habitualmente, superior à dos contratos celebrados em 2022 a taxa variável, indexados à Euribor a 3, 6 e 12 meses (1,78%).
Na carteira, o spread médio dos contratos a taxa mista em que o indexante era a Euribor a 3, 6 e 12 meses e que se encontravam no período de taxa variável, era de 1,35 pontos percentuais, superior ao verificado nos contratos com taxa variável (1,19 pontos percentuais).
O BdP revela ainda que os novos contratos a taxa fixa "não relacionados com a regularização de situações de incumprimento" tiveram um prazo médio de 30,4 anos, acima do verificado em 2021 (29,3 anos). No entanto, em média, o prazo destes contratos foi inferior ao prazo dos restantes contratos de crédito à habitação celebrados em 2022 (32 anos).
A taxa anual nominal dos novos contratos a taxa fixa foi, em média, de 3,2% (1,9% em 2021), sendo que, estes contratos continuaram a apresentar taxas anuais nominais superiores às iniciais dos contratos com taxa de juro variável, segundo o relatório.
Outros créditos hipotecários
Os “outros créditos hipotecários” são contratos de crédito que não têm “finalidade habitação”, mas que são garantidos por hipoteca sobre imóvel. Este tipo de crédito pode ter finalidades específicas, como a consolidação de créditos anteriormente detidos pelo cliente bancário, ou pode ser concedido sem identificação da finalidade do empréstimo.
A taxa de juro variável representou 82,6% dos contratos de outros créditos hipotecários celebrados em 2022 e 81,1% do montante de crédito concedido, acima das proporções de 2021 (79,3% e 77,5%, respetivamente). Estes contratos estavam maioritariamente indexados à Euribor a 12 meses (81,6% dos contratos celebrados e 80,5% do montante de crédito concedido).
Nos novos contratos para outros créditos hipotecários, com taxa variável, indexados à Euribor a 3, 6 e 12 meses, o spread médio foi de 1,74 pontos percentuais, abaixo do spread médio dos contratos celebrados em 2021 (1,83 pontos percentuais).
O peso dos outros créditos hipotecários com taxa mista diminuiu, tanto no número de contratos celebrados (de 17,5%, em 2021, para 13,8%, em 2022), como no montante de crédito concedido (de 19,4%, em 2021, para 15,7%, em 2022). Em contrapartida, aumentou ligeiramente a importância da taxa fixa, que representou 3,6% dos contratos de outros créditos hipotecários celebrados em 2022 e 3,2% do montante concedido (respetivamente, 3,2% e 3,1% em 2021).
Nos outros créditos hipotecários celebrados em 2022, a TAEG média foi de 5%. A TAEG média dos contratos a taxa mista foi a mais elevada (6%). A TAEG média dos novos contratos a taxa fixa foi de 5,4%, superior à TAEG de 4,8% verificada nos contratos a taxa variável.
Estes outros créditos hipotecários continuaram a ter um peso reduzido no total do mercado de crédito à habitação e hipotecário, representando 12,9% do número de contratos celebrados e 6,5% do montante de crédito concedido em 2022 (11,3% dos contratos celebrados e 5,8% do montante de crédito concedido em 2021).
