Apesar do cenário apontar para um ano de estabilidade no aumento da venda de casas e de uma contensão na subida dos preços, as previsões podem vir a ser alteradas a partir do segundo semestre com o previsível corte nas taxas de juros por parte do Banco Central Europeu (BCE). "É provável", afirmou a presidente do BCE, Christine Lagarde, quando questionada na última semana no Fórum Económico Mundial de Davos sobre se é possível começar os cortes no verão deste ano, e se haveria uma maioria dentro do Conselho do BCE a apoiar esta medida.
Em declarações ao Jornal Económico (JE), Francisco Horta e Costa, diretor-geral em Portugal da consultora imobiliária CBRE, defende que esse é o grande fator que pode fazer a diferença na hora de investir. "Em 2024 enquanto as taxas não descerem vai ser complicado vermos muito mais transações, mas quando as taxas derem sinais de que vão começar a descer mais para o fim do ano, os investidores vão todos começar a tomar outra vez a pílula da felicidade", refere.
De resto, o responsável recorda que no último ano o investimento em imobiliário comercial caiu para metade em Portugal, já que não houve grandes transações nem portefólios a serem transacionados comparativamente a anos anteriores. No entanto, o diretor-geral da consultora acredita que este ano o cenário será diferente em 2024 e que o volume de investimento em imobiliário comercial no país poderá crescer entre 10% a 15%.
Contudo, Francisco Horta e Costa assume que ainda vai demorar algum tempo até que se voltem a registar os valores de investimento pré-pandemia superiores a três mil milhões de euros. "Não só porque o mercado vai demorar tempo a recuperar, mas também porque em Portugal ainda não temos portefólios que estavam na posse de seguradoras ou bancos e ativos que vinham de crédito malparado", salienta.
Arrendamento e Logística em crescimento
Sobre os mercados que podem vir a destacar-se como tendência em 2024, Francisco Horta e Costa acredita que dois deles vão destacar-se de outros segmentos. "A habitação para arrendamento, no sentido do investimento institucional e também o mercado da logística, que antes tinha uma oferta muito limitada, mas que agora tem projetos novos e o stock a aumentar e com isso vamos ver mais atividade no mercado de investimento", afirma.
Em relação ao mercado de arrendamento o responsável sublinha que este crescimento deve-se a questões relacionadas com a taxa de esforço, mas também geracional, dado que não valoriza tanto a posse do imobiliário e em ter uma casa. "Há toda uma abordagem na parte da habitação no sentido da flexibilidade, da mobilidade e da agilidade no fundo de conseguir ter uma casa para habitar de uma forma rápida e prática e deixarmos de lado toda a complicação que exige a compra de uma casa, não só por causa do financiamento, mas também das taxas de esforço", explica Francisco Horta e Costa.
Outro dos temas a que os investidores não serão indiferentes em 2024 são as eleições legislativas de 10 de março. O diretor-geral da CBRE lamenta que o governo do Partido Socialista não tenha conseguido nos últimos oito anos avançar com políticas que marcassem a diferença nesta atividade. "É fundamental que venha um governo que seja capaz de pegar no sector privado que é fundamental para criar o tal aumento de oferta, a diversidade de oferta de habitação para compra e arrendamento", refere, considerando que um peça chave para resolver este problema passa pelo acesso ao imobiliário público.
"É necessário que o novo governo disponha de uma vez por todas do imobiliário público, dos terrenos públicos que estão vazios e abandonados e que se pegue em tudo o que é imobiliário ligado aos militares e ao Ministério da Defesa que está localizado no centro das cidades e que sejamos capazes de uma forma prática e em tempo útil de transformar esses terrenos em habitação acessível. Temos de aprender com o que é feito lá fora e ter de facto uma grande vontade de fazer com que isso aconteça", sublinha Francisco Horta e Costa.
Quem também acredita que 2024 será marcado pela estabilidade do mercado, quer em volume, quer em preços, e só uma "alteração muito substancial" dos juros no segundo semestre pode levar a uma aceleração do mercado é Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário (CI).
"Pode haver muitas decisões que são adiadas, quer de compra, quer de investimento e que se concretizam nessa altura. Mas no cenário atual, se 2024 se mantiver como esteve o final de 2023, acho que a perspetiva é de estabilidade", refere, acrescentando, que não vê um motivo evidente para haver uma grande retoma ou grande aumento, porque os juros estão estáveis, mas mantêm-se em níveis relativamente altos", refere em declarações ao JE.
No entanto esta "alteração muito substancial" já se fez sentir na cidade de Lisboa, onde se verificou um crescimento de preços na casa dos 6% em 2023, bastante abaixo da média geral. "O mercado como um todo está a valorizar acima de Lisboa, que sinaliza sempre um pouco a trajetória que os outros mercados acabam por tomar. É normal que os mercados que estavam muito em desconto e que valorizaram enormissimamente no último par de anos, agora têm menos margem para valorizar", salienta Ricardo Guimarães.
Transações subiram e preços desceram em 2023
As projeções realizadas pela Confidencial Imobiliário revelaram que no último trimestre de 2023 terão sido vendidos 33.200 fogos em Portugal Continental, sendo este o quarto trimestre consecutivo em que as vendas de casas no país rondaram as 33 mil unidades, contrariando a tendência de quebra no arranque do ano provocado pela subida das taxas de juro.
"O mercado teve ao longo de 2023 um comportamento muito estável. Teve uma quebra grande na segunda metade de 2022 e depois no início de 2023 realmente estabilizou. No final de 2023, aquilo que me parece relevante é o facto de ter dois trimestres já consecutivos com um comportamento positivo, portanto com um aumento do número de vendas", realça o diretor da Confidencial Imobiliário.
As estimativas da CI apontam para que tenham sido realizadas no último ano 131.700 vendas residenciais em Portugal Continental, das quais 88% geradas em habitação usada e os restantes 12% em habitação nova. Sem prejuízo da trajetória de estabilização do mercado no decurso do ano, o volume anual agregado de 2023 ficou 17% abaixo do registado em 2022.
"De facto, houve uma descida muito verificada no início do ano e que determina esses 17% e depois há uma estabilização. Mas houve um momento em que, em termos de comparação entre o pico de mercado, que foi o final de 2021, a descida foi superior a 20% ou atingiu quase os 23%", refere Ricardo Guimarães.
No entanto, no que ao preço das casas diz respeito os dados da Confidencial Imobiliário apontam para um aumento de 11,8% no último ano, o que significa uma desaceleração quando comparado com os 18,7% registados em 2022.
Os dados do Sistema de Informação Residencial (SIR) da Confidencial Imobiliário indicam que as casas foram transacionadas em Portugal Continental por um preço médio de 2.257 euros/m2 em 2023, variando entre os 3.465 euros/m2 registados no segmento de habitação nova e os 2.114 euros/m2 de casas usadas.
Estes valores traduziram-se num preço médio por fogo de 237.450 euros para o total do mercado, de 401.476 euros para os fogos novos e de 218.243 euros para habitação usada.
"Há uma suavização na subida de preços que já era esperada. O mercado vem de um ciclo de fortes valorizações mesmo nas geografias mais baratas, pelo que, naturalmente, há menor margem para crescimentos acentuados. Para 2024, dado o comportamento de recuperação das vendas que estamos a observar é natural esperar que os preços mantenham um comportamento positivo", afirma Ricardo Guimarães.
