A região Norte de Portugal transacionou um total de 38.395 habitações novas desde a pandemia, um valor que representa mais do dobro das casas novas que foram vendidas no período de 2020 a 2023 na zona da Grande Lisboa (16.792), uma diferença de 21.603 habitações novas transacionadas, de acordo com os dados disponibilizados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). "Há algumas cidades na região Norte que tiveram uma capacidade de se manterem atrativas e dinâmicas para a promoção imobiliária, mesmo nestes últimos anos", afirma Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, em declarações ao Jornal Económico (JE).
Entre as várias cidades da região, o responsável destaca três que no seu entender impactaram o mercado de vendas de habitação nova. Vila Nova de Gaia, que considera ter sido a "capital da promoção imobiliária em 2023", tendo registado mais volume de novos projetos a entrar em mercado do que que em Lisboa, e no Porto. "É uma cidade que tem características muito atrativas e de poder avançar rapidamente para a construção. Mesmo assim, acho que teve um desempenho que já está além daquilo que era expectável face aquilo que é a realidade nacional", salienta.
Já em relação ao Porto, o diretor da Confidencial Imobiliário considera que foi uma cidade sempre muito "agressiva no bom sentido" do ponto de vista do licenciamento, classificando também a cidade de Braga como "forte" neste aspeto.
Em 2021 a região Norte observou um total de 9.604 imóveis novos transacionados face aos 3.725 da Grande Lisboa, sendo que nos dois anos seguintes o volume de vendas aumentou nas duas regiões: o Norte em 2022 (10.288); Grande Lisboa (4.493) e no último ano o Norte verificou 10.474 transações de casas novas, em comparação com as 4.550 da Grande Lisboa.
Analisando os dados do INE que reportam até 2009, o ano com o maior volume de transações de novas casas foi em 2010 para ambas as regiões: o Norte (12.016) e a Grande Lisboa (8.899).
Se no número de transações de casas novas o Norte leva clara vantagem, a Grande Lisboa ganha no que toca ao volume de investimento realizado nos últimos quatro anos, num total de 7,9 mil milhões de euros, em comparação com a região Norte (7,4 mil milhões de euros). De resto, só em 2021 o Norte (1,8 mil milhões de euros), superou a zona da Grande Lisboa (1,7 mil milhões de euros).
O maior registo de investimento realizado aconteceu precisamente em 2023, com o Norte a observar um volume de 2,2 mil milhões de euros, face aos 2,4 mil milhões de euros da Grande Lisboa, sendo este também o ano em que mais imóveis novos foram transacionados nas duas regiões: Norte (10.474) e Grande Lisboa (4.550).
"Acho que vai ser um ano de alguma estabilidade e de uma manutenção dos níveis de atividade face a 2023. Acho que em relação à promoção imobiliária era preciso que de facto houvesse um programa de melhoria das condições de atratividade, como por exemplo, a redução do IVA", afirma Ricardo Guimarães.
Casas usadas mais caras que as novas? "Distância entre mercados estreitou-se"
O preço dos imóveis usados registou um aumento de 8,7%, por comparação com as casas novas (6,6%). Para o diretor da Confidencial Imobiliário isto não significa que o valor da habitação existente esteja a ficar mais elevado do que a construção nova. "Os imóveis usados não estão mais caros do que os novos, o ritmo do crescimento de preços é que é diferente. A distância entre um mercado e o outro estreitou-se", salienta o diretor da Confidencial Imobiliário.
Para este gestor, os valores elevados nas casas novas são explicados pelo aumento do custo de construção e por uma orientação do mercado para uma gama alta. “Não há dúvida de que o aumento dos juros tem como consequência o acentuar de uma dificuldade no acesso no caso dos imóveis mais caros e que acabam por ter um teto de potencial de valorização", realça, salientando que desta forma os mercados mais maduros e caros já há algum tempo que atingiram um patamar de preço no qual o potencial de valorização é menor.
“As famílias, à medida que vão procurando resolver o acesso à habitação, dirigindo a procura para os segmentos mais baratos acentuam a pressão de procura nesses mercados e acaba por promover o aumento de preços”, sublinha Ricardo Guimarães.
Quebra no número de transações concentrou-se nas maiores áreas metropolitanas
No último ano foram transacionadas 136.499 habitações, o valor mais baixo desde 2017 (129.833), o que significou um total de 28 milhões de euros (-11,9%). No caso das habitações usadas os valores também caíram para níveis de 2017 (107.486), face aos 108.380 de 2023, uma quebra de 21,4%.
A contribuir para esta descida estiveram as duas principais regiões do país analisadas pelo INE: o Norte, onde o número de transações passou das 37.015 de 2022, para as 29.241 do ano passado e a Grande Lisboa, que em 2022 contabilizou 28.688 vendas de habitações existentes e no último ano caiu para as 21.304 transações.
Para Ricardo Guimarães, esta quebra explica-se através dos mercados mais caros, ou seja, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. "São os dois mercados mais caros e onde se sentiu mais o efeito do aumento do preço da habitação", sublinha, acrescentando que com o início da guerra, o aumento da inflação, a incerteza e o aumento dos juros começou a existir uma diminuição no número de transações.
