A possibilidades de os senhorios poderem avançar com um processo de despejo dos inquilinos que não paguem a renda ao fim de dois meses, é uma das medidas mais impactantes, de um conjunto relativo ao novo regime do arrendamento urbano (NRAU) que o Executivo apresentou na quinta-feira, 9 de julho, e que na opinião dos advogados ouvidos pelo Jornal Económico podem trazer mais oferta para o mercado, mas também gerar mais processos judiciais.
"Estas medidas poderão de facto aumentar a oferta ou pelo menos a predisposição que um proprietário tenha em colocar imóveis que estão devolutos no mercado. Onde poderá estar o teste do algodão é perceber o que Governo consegue fazer em relação aos processos de despejo. É claro que a partir desse período de dois e três meses as coisas começam a ficar muito complicadas. Se reduzirmos esses requisitos, haverá potencial para aumentar as situações que poderão levar a um processo judicial para a resolução do contrato", diz Evo Fernandes, sócio de direito imobiliário e urbanismo da Pérez-Llorca.
Por outro lado, considera que o facto de estas propostas incluírem a negociação de cauções que não estão limitadas a esperar dois ou três valores da renda, também é um fator bastante positivo e que aliás, "acontecia de uma forma bastante informal, principalmente para os arrendatários com maior poder financeiro".
Contudo, realça que tornar as cauções ilimitadas também é uma nova forma dos proprietários garantirem que em caso de incumprimento do contrato, existe um montante que acham seguro para poderem reagir e fazer face a qualquer incumprimento do inquilino, "incluindo a destruição do próprio imóvel ou danos que possam criar dentro do mesmo", afirma.
Quem também acredita que este pacote de medidas vai trazer mais oferta para o mercado é Vera Martinez, coordenadora do departamento de imobiliário da CCA Law Firm, dado que ao permitir que as duas partes tenham mais liberdade contratual e não tendo a limitação que existiu nos últimos anos, "os proprietários poderão sentir-se mais confiantes em voltar a pôr os seus imóveis no mercado sem tantas limitações".
Sobre o processo de despejo caso o arrendatário não cumpra com o pagamento ao cabo de dois meses, a especialista defende que não vai resolver o problema, porque todo o procedimento do despejo "é um verdadeiro inferno", mas acredita que poderá ter um carácter preventivo. "As pessoas vão ter mais de cuidado porque sabem que há segunda renda não paga já existe o direito de poderem ser despejadas", refere.
Nesse sentido, a advogada salienta que este cenário também poderá permitir que proprietários e inquilinos possam tentar chegar a um acordo para resolver o problema, em vez de tentarem o processo de despejo. No entanto, avisa que não se pode confundir o facto de termos proprietários que nos últimos anos têm aguentado meses de arrendatários sem conseguirem pagar a renda, com existirem famílias que não conseguem pagar uma renda.
"Este problema não pode ser colocado na esfera dos proprietários. Isto é uma questão privada. Tem que ser colocada na esfera pública. O Governo e as entidades públicas têm efetivamente que criar mecanismos que hoje em dia não são suficientes que façam com que haja soluções para estas pessoas, nem que seja um apoio à renda de forma mais eficaz e eficiente, mais generalizada", sublinha.
Outras medidas apresentadas pelo Governo dizem respeito à possibilidade, por um lado, de antecipar em três anos o fim do controlo das rendas, bem como o valor poder ser definido pelo inquilino e proprietário, ao invés do que consta do programa 'Mais Habitação' do anterior governo socialista que limitava em 2% o aumento para os novos contratos. "Era uma regra, que pessoalmente concordava pouco, por ter enquadramento bastante especial. "Ou seja, tinha que ser um imóvel que estava a arrendar nos últimos cinco anos para fins habitacionais", diz o sócio da Pérez-Llorca.
Evo Fernandes recorda que em 2025 existiram mais 44% de títulos de despejo emitidos quando comparado com 2024, num total de cerca de 2.500 pedidos de despejo por resolução contratual e cerca de 1.600 por falta de pagamento da renda. Como tal, não acredita que esta regra em particular vá aumentar a litigiosidade. "Acho que de facto é um bom princípio", sublinha.
Já Vera Martinez considera que o facto de proprietários e inquilinos poderem chegar a um acordo sobre o valor da renda é uma boa intenção se todos tiverem bom senso, até porque, no final do dia, se o proprietário não quiser arrendar, não arrenda.
"Se eu disser que arrendo uma casa por um determinado valor e não houver oferta, das duas uma ou o arrendatário acaba por não arrendar e haverá certamente alguém que ocupa aquele lugar, ou o arrendatário vai ter que suportar um valor que na verdade não consegue e isso poderá gerar situações de incumprimento. E todos sabemos que a verdade é esta", salienta.
Como tal, defende a criação de mecanismos paralelos que complementem estas regras gerais. "Não estamos todos na mesma posição, nem proprietários e arrendatários, nem entre eles. Se conseguirmos tratar este tema também como uma questão social poderá ser um caminho para que todas estas medidas tenham mesmo um impacto positivo", afirma.
Rendas congeladas. "Há uma diminuição enorme do número de contratos anteriores a 1990"
Em relação à transição dos contratos anteriores a 1990, para o NRAU, o Governo estipula que quem tenha mais de 65 anos e um rendimento inferior a 64.400 euros /ano por agregado não transita para o NRAU e mantém a renda.
Já quem tem um rendimento superior a este valor, não transita, mas a renda é atualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário. Situação inversa acontece a quem tem menos de 65 anos e um rendimento abaixo dos 64.400 euros.
"Neste ponto, tanto a associação de proprietários como a associação de inquilinos têm pontos de vista diferentes", refere Evo Fernandes, acrescentando que antes da famosa Lei Cristas em 2012 tínhamos à volta de 255 mil arrendamentos anteriores a 1990 e em 2023 passaram para um valor entre 120 e 150 mil.
"Há uma diminuição enorme do número de contratos anteriores a 1990", afirma, salientando que essa descida continuará a ocorrer com maior velocidade por força da idade. "Nenhuma das pessoas com contratos anteriores a 1990 está mais nova, portanto, haverá uma aceleração desse número de contratos. É um equilíbrio muito difícil entre o direito de propriedade e a proteção social que existe para uma determinada franja da população. Mas é um problema que, ao longo dos anos, tenderá a tornar-se residual", defende.
Apesar de considerar esta ideia do Governo como positiva, Vera Martinez, realça que a mesma não está a ser posta no papel da forma mais completa. "Os contratos antigos são um problema. E a verdade é que os contratos que são problemáticos não são os contratos que estão a ser salvaguardados, ou seja, os década de 70, 80. Essa proteção que continua a ser dada a estes contratos mais antigos continua sem solução", alerta.
De resto, a advogada receia que se vá continuar a manter o peso na propriedade privada e no proprietário, o que muito provavelmente irá gerar situações de desequilíbrio económico. "Acredito que muitos dos arrendatários que paguem rendas de 50 euros também não tenham capacidade económica", diz, frisando que as rendas estão bastante desajustadas o que prejudica o proprietário, mas também o facto de não haver conservação dos edifícios.
"Vai ter um impacto negativo na oferta disponível, porque todos estes imóveis não podem ir para o mercado e permitir que novas famílias tenham essa oportunidade. Ninguém que receba 50 euros de renda, vai estar na disponibilidade de fazer as obras num edifício antigo", afirma.
