O preço médio dos apartamentos T2 e T3 colocados à venda em Portugal está a descer, após vários anos a subir. Do primeiro para o segundo trimestre deste ano, o valor médio de venda destas tipologias caiu 5,3% para 228 mil euros. Os preços começam assim a dar sinais de descida, num altura em que muitas famílias têm dificuldade em suportar a subida dos juros nos seus créditos à habitação e são forçadas a colocar as suas casas no mercado. Além disso, os negócios com clientes estrangeiros estão a diminuir, com uma queda de 28% no conjunto do primeiro semestre do ano, face ao período homólogo.
A descida do preço médio dos T2 e T3 - tipologia mais procurada pelas famílias - foi mais acentuada em Lisboa, onde o valor médio dos apartamentos T2 e T3 passou de 761.673 euros no primeiro trimestre para 677.882 euros entre abril e junho, o que representa uma descida em cadeia de 11%, ou 83.791 euros. No Porto, esta tendência de queda dos preços destas tipologias também se verificou, embora de forma mais suave, com uma descida de 6.374 euros, ou 1,4%, para uma média de 447.271 euros.
Estes dados vão de encontro aos revelados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) em junho, onde os preços das casas registaram uma desaceleração para 8,7% no primeiro trimestre de 2023, o que correspondeu a uma descida de 4,2 pontos percentuais (p.p.) em comparação com o período homólogo do ano anterior.
Preços sobem em Setúbal e no Algarve
Contudo, este cenário é diferente em outras regiões do país, onde os preços da habitação registaram um aumento trimestral. Em Setúbal, os valores subiram dos 219.795 euros para os 228.711 euros, no distrito de Coimbra a subida foi dos 275.969 euros para os 276.405 euros.
Os dois maiores aumentos nos preços dos apartamentos de tipologias T2 e T3 verificaram-se no Algarve, onde os valores subiram dos 440.003 euros, para os 451.248 euros e em Leiria, passando dos 234.897 euros, para os 260.544 euros, um crescimento superior a 25 mil euros.
O peso das transações do segmento nacional na operação da Century 21 Portugal no primeiro semestre atingiu os 85%, enquanto o segmento internacional representou 15% do volume das transações efetuadas. Neste período, a Century21 Portugal realizou 1.260 transações de clientes internacionais, o que significou uma evolução negativa de 28% relativamente às 1.764 efetuadas no período homólogo de 2022.
Contudo, a mediadora salienta que a procura de clientes internacionais manteve-se dinâmica, principalmente entre os norte-americanos que representaram quase 5% do total das transações realizadas, seguindo-se clientes de países como a França, o Reino Unido, o Brasil e Espanha.
"Em Lisboa, o valor médio dos apartamentos está acima dos 600 mil euros em Setúbal acima dos 200 mil euros, no Porto acima dos 400 mil euros. É esta diferença que temos vindo a alertar há tanto tempo. Há um desfasamento da estrutura da oferta versus aquilo que se pode comprar", refere em declarações ao Jornal Económico, Ricardo Sousa, CEO da Century21 Portugal.
O responsável da mediadora imobiliária revela estar expectante com a possibilidade do Banco de Portugal rever a taxa de esforço adicional de 3%, valor que considera ser suficiente para tirar muitas famílias e jovens do mercado.
"Não por uma questão da taxa de esforço inerente, mas sim pela implicação da casa ou no valor da casa que posso comprar é o facto desse segmento de casas não existir no mercado", afirma, acrescentando que mais do que se falar da evolução do preço de determinado imóvel, é o que está disponível para venda.
"Há uma grande concentração no segmento médio alto e alto e uma grande escassez dos segmentos médios e médio-baixo, que obviamente pressiona os imóveis desses segmentos mais baixos a subirem os seus preços", sublinha.
Questionado sobre como pode este problema ser resolvido ou que soluções existem a curto prazo, Ricardo Sousa, aponta desde logo que a realidade de taxas negativas ou a zero que marcou os últimos anos não é expectável que regresse.
"No curto prazo, soluções que serão úteis é de facto a revisão do stress de 3% das taxas de esforço. Não tem sentido fazermos hoje cálculos a 7%, quando todos sabemos que a perspetiva é que as taxas estabilizem nos 4% e comecem a baixar para 2,5% a 3%. Hoje, impor a uma família que passe no teste de 7% de taxa de juros é demasiado e tira a muitas famílias a possibilidade de aceder a uma habitação, tendo ela rendimentos e condições para o fazer", explica.
Sobre a aprovação do 'Mais Habitação' e as respostas que este programa do Governo poderá ao país, o CEO da Century21 Portugal, considera que a intenção do pacote é boa, mas que o grande desafio está nas medidas escolhidas.
"Há programas como a entrega de edifícios e terrenos públicos para particulares promoverem a preços acessíveis. Acho que é algo que pode ter um impacto a médio prazo, se for bem estruturado e conseguirmos captar a confiança dos pontos promotores. O projeto do programa arrendar para subarrendar acreditamos nele. Fizemos um estudo na nossa base de dados e há de facto vantagens para os proprietários integrarem as suas casas neste programa e colocarem a preços de mercado não especulativos para o IHRU [Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana] poder subarrendar", sublinha.
O CEO defende que a médio prazo estas medidas podem ser uma solução, mas por outro lado, até terem um impacto real naquilo que é o acesso às famílias e jovens vai demorar bastante tempo. "Não vimos nada no programa 'Mais Habitação que possa ter um impacto imediato no desafio da oferta para combater o acesso nas dificuldades da habitação nos próximos dois a três anos", realça.
Para Ricardo Sousa, a taxa de esforço de referência deveria ser 50% sobre o rendimento líquido da família. "Aí sim, apoios fortes e reais e com impacto. "O programa tem uma boa ambição. Concordamos com o objetivo, divergimos é se calhar nas soluções que foram identificadas", afirma.
