Os novos empréstimos pesam cada vez mais no montante total das transações de casas. Este indicador atingiu 53,6% no final do ano passado, o maior valor desde que a Troika chegou a Portugal (60,7% no segundo trimestre de 2011), segundo os dados do Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal. Ainda assim, fica longe, por exemplo, dos valores do terceiro trimestre de 2010 (82%).
Com altos e baixos, incluindo a crise financeira e a pandemia, o valor chegou ao terceiro trimestre de 2023 em 32,5%. Depois disso, houve nove subidas consecutivas, o que, juntando-se a outros indicadores, está a deixar o supervisor em estado de alerta. Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal, avisou na semana passada para eventuais problemas futuros (aumento do desemprego ou das taxas de juro) que possam deixar em dificuldade o sistema financeiro e as famílias endividadas.
Este relatório mostra ainda que os preços da habitação estão cada vez mais desalinhados face ao rendimento. Em 2004, há mais de 20 anos, os preços estavam completamente alinhados (100%), após uma descida ao longo de uma década (115% em 1995). Mas não ficou por aí: continuaram a cair até ao resgate financeiro e, ainda mais, durante a estadia da Troika — o mínimo foi atingido no primeiro trimestre de 2013 (76,1%). Os tempos eram de forte crise, fizeram disparar o desemprego e houve cortes no rendimento de muitas famílias, mas o imobiliário também foi afetado de forma severa. Até 2016, este rácio entre preços e rendimentos pouco subiu (81,4% no início desse ano), de acordo com os dados do Banco de Portugal.
A partir de 2016, começou então uma escalada que levou este indicador a 101,6% no quarto trimestre de 2019 (aumento de 20 pontos percentuais em três anos) e a 119,7% no quarto trimestre de 2022 (mais 19 pontos percentuais em três anos). Seguiu-se uma estabilização no final da pandemia, até ao final de 2024 (121,6%), mas depois deu outro salto de quase 20 pontos em apenas um ano: no último trimestre de 2025, o rácio normalizado dos preços da habitação face ao rendimento já estava em 141,3%, de longe o mais elevado em pelo menos três décadas.
Os dados deste relatório mostram ainda que o peso dos portugueses na compra de casas subiu em 2025 pelo segundo ano consecutivo – de 67,2% do total para 71% em dois anos – e o inverso aconteceu entre os estrangeiros – de 30,9% para 27,6%.
Os estrangeiros que já são residentes caíram de 24,1% para 23,4%, enquanto os não residentes desceram de 6,8% para 4,2%. Ou seja, num ano em que o preço das casas aumentou cerca de 17%, o crescimento das transações por parte de estrangeiros não residentes abrandou em 1,2 p.p.
