José Cardoso Botelho é o CEO da Vanguard Properties, grupo de promoção imobiliária que fundou com Claude Berda, Recentemente anunciou que “em breve, apresentaremos uma inovação disruptiva, na forma de desenvolver um projeto imobiliário” e esse foi o mote para entrevistar o CEO do Vanguard para o Decisor da Semana, que publicamos na integra.
Na entrevista desvenda o novo projeto, ao mesmo tempo revela que nalguns lotes turísticos e hoteleiros do Torre e do Dunas que estão a vender diretamente esperam anunciar vários acordos de venda, ainda este ano.
Apesar de reconhecer as várias entropias do processo de construção em Portugal, reconhece que "Portugal tem margem para evoluir significativamente na simplificação de processos e na redução dos custos de contexto, fatores essenciais para fomentar o investimento e a inovação".
A Vanguard é um dos maiores promotores imobiliários nacional no segmento residencial, com projetos situados em Lisboa, Oeiras, Comporta e Algarve, e também proprietários de ativos turísticos.
Mas José Cardoso Botelho é mais do que um promotor imobiliário, é um homem que sonhou transformar a construção em Portugal no sentido da maior sustentabilidade (mais verde) e reuniu-se dos maiores especialistas nessa área. José Cardoso Botelho tem um portefólio de edifícios em que a sustentabilidade é a sua base fundacional e é um defensor de que tudo o que não for construído de acordo com os princípios da sustentabilidade vai valer menos e por isso ser sustentável é absolutamente crítico.
Por isso, enquanto líder do grupo Vanguard, apostou em várias empresas da cadeia do setor da construção com vista a construir empreendimentos sustentáveis. E agora, inova com o projeto da Plataforma Digital da Vanguard que visa transformar a forma como os clientes idealizam e personalizam suas moradias.
José Cardoso Botelho desde 1988 que tem desenvolvido negócios em diversas áreas de atividade, nomeadamente no sector imobiliário (promoção e rendimento), construção e obras públicas, software 3D, equipamento médico, lazer, retalho têxtil e alimentar, indústria de compósitos, agricultura e investimentos financeiros em Portugal, Suíça, Alemanha, Rússia e Angola.
É Vice-Presidente da APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, a associação que agrega a maioria dos grandes promotores e investidores imobiliários a atuar em Portugal. CEO da Vanguard Signature.
Esta semana o CEO da Vanguard anunciou que “em breve, apresentaremos uma inovação disruptiva, na forma de desenvolver um projeto imobiliário”. Quer desvendar o que é vão apresentar?
A plataforma permite configurar e personalizar moradias, gerir projetos e clientes, e administrar conteúdos e preços em tempo real. Com esta solução conseguimos desenvolver, orçamentar e propor a entrega de uma moradia customizada no mesmo dia e com um prazo de entrega. Para tal, é essencial ter sob nosso controlo um conjunto de indústrias na área da construção. Entregamos um produto bespoke em regime de chave-na-mão, incluindo todo um conjunto de serviços pós-venda. É, no meu ponto de vista, uma inovação disruptiva neste setor e que poderá tornar-se num verdadeiro produto “estrela”.
Diz que este projeto surgiu de “uma ideia que tive há cerca de 24 meses e que foi germinando durante seis meses”, todos os projetos da Vanguard surge de ideias suas?
Não diria todos — mas seguramente a maioria. E, curiosamente, muitas delas surgem durante o sono. Já começo a desconfiar que o meu subconsciente tem um departamento de I&D bastante ativo! Dito isto, fico ainda mais satisfeito quando surgem boas ideias da equipa. Dois exemplos que me marcaram foram a campanha “Vanguard is in the details” e a revista “Pórtico” — ambos projetos que não nasceram da minha cabeça, mas que me conquistaram desde o primeiro momento. A criatividade, quando é partilhada, tem um valor exponencial.
Em Portugal é fácil passar da ideia até à concretização? Porquê?
Depende bastante do setor. No imobiliário, a complexidade burocrática continua a ser um dos principais entraves, tornando o processo moroso e, por vezes, imprevisível. Em outras áreas, o caminho pode ser mais direto. Ainda assim, de forma geral, Portugal tem margem para evoluir significativamente na simplificação de processos e na redução dos custos de contexto, fatores essenciais para fomentar o investimento e a inovação.
Quantos projetos residenciais tem a Vanguard e em que fase?
Projetos de grande dimensão temos o Dunas e o Torre, ambos englobados nas Terras da Comporta, o Muda Reserve e o Foz do Tejo, os primeiros três com infraestruturas concluídas e em fase de arranque de desenvolvimento (Muda, começa em Agosto). No caso do Foz do Tejo aguardamos o TUA para iniciar as obras de infraestruturas. Depois temos o TR79 em obra, os Terraços do Monte em fase final de contratação da construção (feitas as fundações), o Lisboète e o Lapa One. Vamos vender, o Riverbank e o Shore.
Quantos projetos turísticos e em que fase estão?
Temos em funcionamento o White Shell Beach Villas no Algarve, um projeto turístico de 4* que tem tido bastante sucesso, com gestão pela nossa parceira Amazing Evolution, com excelentes notações em todas as plataformas especializadas, nomeadamente 9,3 no Booking! Os demais lotes, a construir, irão ser alienados a marcas de prestígio.
De todos os projectos da Vanguard quais são aqueles de que mais se orgulha e quais é que correram melhor?
O Castilho 203 ainda é a estrela. Para além do Castilho, tenho enorme orgulho no Infinity por já constituir um marco e a confirmação da nossa visão sobre a importância das amenities e do serviço. Vou ter um orgulho enorme nos projetos Terras da Comporta, Foz do Tejo, Lisboète, Terraços do Monte e TR79. Todos, excecionais.
E quais os que correm pior e porquê?
Felizmente, não tivemos projetos com resultados negativos. No entanto, os casos dos Terraços do Monte e do Lapa One ilustram bem os desafios do setor — ambos enfrentaram um processo de licenciamento que se arrastou por nove anos, o que é revelador das ineficiências burocráticas que ainda persistem. São exemplos claros da urgência de uma reforma administrativa. Espero que o atual Governo avance, de forma concreta, com um verdadeiro Simplex.
Já o White Shell foi concebido com o programa Golden Visa em mente, e naturalmente o seu ritmo de vendas foi impactado pelas alterações legislativas. A instabilidade regulatória continua a ser um dos maiores inimigos do investimento a longo prazo.
O que é que falha em Portugal, é a procura do segmento de luxo? São os custos de construção?
Temos excesso de burocracia, parco investimento na justiça e na sua gestão. Legislação demasiado complexa e por vezes contraditória. Demasiadas instituições que não se coordenam entre si, complicando de tal forma os processos de investimento que frequentemente dá vontade de desistir. No imobiliário, temos falta de empresas construtoras com dimensão e eficiência, falta-nos industrialização e recursos humanos. Mas temos, com enorme abundância, taxas e impostos.
A promotora imobiliária de luxo que fundou com Claude Berda, Vanguard Properties, quer optimizar e focar-se no residencial, é por isso que pôs à venda alguns dos ativos turísticos e hoteleiros?
O segmento residencial, foi sempre, o nosso único foco. Ocorre que, em projetos de grande dimensão, como é o caso da Comporta e do Foz do Tejo, é frequente um ativo ter mais do que um uso. No caso das Terras da Comporta, sempre foi a nossa intenção, alienar as áreas não-residenciais a marcas e investidores qualificados, uma vez as infraestruturas concluídas. É isso mesmo que consta do nosso programa de financiamento contratado em 2019 com a CGD. O setor está no seu melhor momento de sempre, pelo que, é o momento para os vender com mais-valias.
Entre os ativos turísticos que a Vanguard tem à venda, através da Alantra, estão alguns lotes turísticos e hoteleiros do Torre e do Dunas? Como é que está a correr a operação de venda? Já há propostas?
O processo da Alantra está em curso para cerca de metade dos lotes. Nas negociações diretas, estamos a ter bons resultados e esperamos anunciar vários acordos de venda, este ano.
A Vanguard Properties também vai vender o The Shore Residences, no Algarve?
Sim, o projeto demorou demasiado tempo a ser aprovado. No entretanto, fechámos o stand de vendas na região e a equipa de gestão ficou responsável por projetos na Comporta. Assim sendo, não faria sentido, mantermo-nos no Algarve apenas para desenvolver um pequeno projeto. Temos várias ofertas e decorrem as due diligences. Entretanto, o projeto, foi aprovado, logo, quem comprar pode rapidamente começar a o desenvolver. Ou seja, o ativo, valorizou-se.
Já disse que procura “ativamente” entre dois e cinco parceiros de investimento, numa altura em que está a desenvolver os dois maiores projetos imobiliários do grupo, na Comporta e a Foz do Tejo, em Lisboa. Como é que está a correr esse processo?
Para os projetos da Comporta e da Foz do Tejo, acreditamos que a Vanguard Properties dispõe da capacidade e dos recursos necessários para os desenvolver de forma autónoma, sem recorrer a parceiros externos. No entanto, considerando a solidez da nossa equipa de gestão de ativos e a diversidade de oportunidades que temos identificado em vários segmentos, existe um potencial real para expandirmos a nossa atividade até duas ou três vezes a dimensão atual.
O processo de diálogo com potenciais parceiros tem sido muito positivo, com manifestações de interesse concretas por parte de entidades de grande escala. Simultaneamente, temos assistido a um crescente envolvimento de family offices, que demonstram vontade de investir diretamente — seja através de capital próprio (equity), seja por via de soluções de financiamento estruturado. Por outro lado, é notória uma retração da atividade dos fundos de private equity, o que reforça a relevância de modelos de parceria mais flexíveis e personalizados.
A Vanguard Properties comprou em 2019 (na altura em parceria com a Amorim Luxury) a Herdade da Comporta (que fora do Grupo ES) por 157,526 milhões de euros. Hoje e olhando para trás considera que foi um bom negócio?
Sem dúvida, foi uma excelente oportunidade — e, mais importante ainda, uma oportunidade concretizada. Projeto de escala rara, com uma complexidade proporcional à sua ambição. Exige recursos significativos — financeiros, humanos, institucionais — mas, com visão estratégica e execução rigorosa, tem tudo para se tornar um caso de sucesso de referência internacional.
O que é que falta à Comporta para que se transforme num sítio premium? O que é que falta à Comporta para que os investimentos tenham sucesso?
Diria que não é uma questão de ausência, mas de tempo e continuidade. A transformação de um território com esta identidade e potencial exige consistência, qualidade e, sobretudo, respeito pelo seu ADN. Estamos a construir algo que não é apenas um destino premium, mas um ecossistema sustentável, sofisticado e autêntico. A autarquia e o estado devem investir em mobilidade, segurança, espaços públicos melhorados, saúde, educação e equipamentos sociais usando a enorme receita de impostos e taxas.
Se tudo for desenvolvido como idealizado, será — para mim e para muitos dos nossos colaboradores — o projeto de uma vida. E, felizmente, essa vida ainda agora começou.
Com a nova gestão de Alexandre Berda o que é muda no essencial no grupo Vanguard? Vai manter-se o mecenato do CAM, na Gulbenkian? E o projeto Vanguard Stars (a escola de ténis para os miúdos)?
A transição entre gerações traz naturalmente novas perspetivas. Com a liderança do Alexandre na estrutura do investidor, estamos a evoluir para um modelo de gestão mais estruturado e com maior escala, sem perder a agilidade que sempre nos caracterizou. Dado o volume significativo de investimentos que iremos iniciar ainda este ano — e que se estenderão pelos próximos cinco anos — será necessário reavaliar e, em alguns casos, redimensionar o apoio a determinadas iniciativas. Ainda assim, o compromisso com a cultura, o desporto e a comunidade permanece na nossa identidade.
Em que citação se revê?
Durante alguns meses — e com uma pitada de humor — revejo-me naquela clássica: “Quem ri por último, ri melhor.” Recentemente, fui tendo conhecimento de alguns episódios que eram escusados! Mas, de forma mais duradoura e alinhada com a nossa visão, identifico-me profundamente com: “We’ve only just begun.” Esta frase não é apenas uma expressão de otimismo — é um lembrete constante de que, apesar dos marcos já alcançados, o verdadeiro potencial da Vanguard Properties ainda está por se revelar. É também uma fonte de motivação para toda a nossa equipa, que hoje já reúne quase 950 profissionais em Portugal, todos comprometidos com a excelência, a inovação e a construção de um legado.
