Numa das paredes está a falta de oferta. Foram construídas apenas 26 mil casas novas em 2025 — apesar de tudo, o número mais elevado desde 2010. Em 15 anos, desde 2011, ergueram-se 247 mil fogos, mas nos oito anos anteriores (2003-2010) tinham sido 521 mil. O país, que arrasta os pés nos licenciamentos e tem um sério problema de mão de obra, só construiu metade no dobro do tempo (com várias crises pelo meio). O governador do Banco de Portugal bem pode pedir “oferta, oferta, oferta” — e até vê como “encorajador” o aumento dos licenciamentos (14%) e dos fogos pré-certificados (21%) — mas o problema não será resolvido construindo 2,6 fogos por edifício (mesmo que seja o valor mais elevado em 23 anos).
Numa segunda parede está o agravamento dos custos — o Eurostat mostra que Portugal está em 7º (subida de 4%) — e numa terceira divisória encontramos a procura do exterior. É aqui que se tem centrado boa parte da crítica. Em 2019, contando apenas com os Residentes Não Habituais (RNH), estavam em causa 41 mil, mas em 2024 já eram três vezes mais (129 mil). Há ainda que ter em conta os vistos gold, a subida da imigração fora destes dois programas (que ajudou o país a crescer, mas significou um aumento da população) e os fundos de investimento.
A fechar esta casa de pouca luz estão ainda as soluções políticas para atacar o problema. Tentou-se de tudo nos últimos tempos: restrições a estrangeiros, incentivar a construção, benefícios fiscais, simplificar burocracia ou apoiar jovens (garantia pública), mas a agulha pouco mexe.
Tudo isto é terreno fértil para aumentos explosivos dos preços das casas. E em 2025 entrámos na estratosfera: um aumento de 17,6%, o maior de sempre, e é impossível os rendimentos acompanharem. O Relatório de Estabilidade Financeira demonstra bem esta dificuldade, através do rácio normalizado de preços da habitação face ao rendimento. Em 2004, os preços estavam completamente alinhados com o rendimento (100%) mas a tendência era de descida e não ficou por aí: o mínimo foi atingido em 2013, durante o resgate financeiro (76,1%), quando o imobiliário andou pelas ruas da amargura. Até 2016, este rácio entre preços e rendimentos pouco subiu.
Só depois começou a escalada, atingindo 101,6% no quarto trimestre de 2019 (aumento de 20 pontos percentuais em três anos) e 119,7% em 2022 (mais 19 pontos percentuais em três anos). Foi, na verdade, apenas o início: num só ano, em 2025, o rácio deu mais um pulo de 20 pontos. No último trimestre, atingia 141,3%, de longe o mais elevado em três décadas.
O que nos traz à discussão do momento: devem as regras ser apertadas no crédito à habitação?
Por pouco eficazes que sejam as medidas, a verdade é que foi aberta uma pequena janela: mais de 30 mil contratos assinados num ano com a garantia pública para jovens (25% dos novos empréstimos à habitação). O Relatório de Estabilidade indica ainda que o peso dos portugueses na compra de casas subiu em 2025 pelo segundo ano consecutivo (de 67,2% do total para 71% em dois anos) e o inverso aconteceu nos estrangeiros (de 30,9% para 27,6%) — os que já eram residentes (a maior fatia) caíram de 24,1% para 23,4%, enquanto os não residentes desceram de 6,8% para 4,2%. No ano em que o preço das casas disparou, os estrangeiros caíram quase 3 pontos — ou seja, a procura externa perde peso na explicação da crise.
A acompanhar esse movimento, os novos créditos pesam cada vez mais no montante total de transações. O valor, que estava em 32,5% no terceiro trimestre de 2023, teve nove subidas trimestrais consecutivas até aos 53,6% no final do ano passado, o maior valor desde que a Troika assentou arraiais em Lisboa (60,7%, no segundo trimestre de 2011), mas longe dos valores de 2010 (82%). O peso da dívida das famílias no rendimento também tem vindo a subir ligeiramente e a taxa de poupança dos portugueses ainda está em níveis elevados face à última década. Não é, portanto, um drama.
Só que, não vá entrar demasiado vento (por exemplo, um aumento do desemprego ou das taxas de juro), o supervisor apressou-se em avisar que vai colocar betão numa das pequenas janelas, atacando as flexibilidades excessivas nas maturidades e nas taxas de esforço.
O governador até já deu a solução para arejar a casa: resolver do lado da oferta. Mas tendo em conta o tempo que tudo leva, incluindo pôr em marcha o PRR, a penumbra continuará por mais algum tempo.
Habitação. Uma casa na penumbra
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Era uma vez uma casa claustrofóbica. Pequena, escura, com teto baixo. Os corredores são estreitos. As divisões apertadas. As janelas minúsculas. Podia ser a descrição de algumas casas em Portugal, mas, neste caso, serve de metáfora. A crise habitacional, um dos problemas mais graves do país, está emparedada por tantos constrangimentos que é difícil perceber por onde entrará luz.
