A banca portuguesa tem uma exposição limitada ao imobiliário comercial quando comparada com a banca europeia, com um peso e risco menor por via da política de concessão de crédito ter sido muito mais restritiva face ao que aconteceu noutros países da Europa, mas também porque exigem um grau de alavancagem bastante diferente daquele que exigiam no passado. Esta é conclusão dos especialistas do sector e economistas ouvidos pelo Jornal Económico (JE), que consideram que em Portugal não há razões para alarme, após os alertas deixados pela presidente do Banco Central Europeu (BCE), Christine Lagarde, em março, de que “os supervisores irão continuar a monitorizar de perto os riscos” da banca na zona euro, e em particular “a exposição dos bancos a sectores vulneráveis, como o imobiliário comercial”.
“O nosso risco é muito menor por vários motivos. O primeiro tem a ver com o peso relativamente pequeno que o imobiliário comercial tem nas carteiras dos nossos bancos como um todo. E depois a política de concessão de crédito foi muito mais restritiva do que aconteceu noutros países. Ou seja, na grande crise financeira e quando Portugal entrou nos programas de assistência financeira, foi obrigado a mudar muito os critérios em que dava os empréstimos”, refere Nuno Nunes, responsável de Mercados de Caoitais da consultora imobiliária CBRE.
Face a isto, explica o responsável que Portugal passou a ter rácios de empréstimo muito mais baixos, bem como a ter critérios prudenciais, de sustentabilidade dos negócios que estavam por trás mais altos. Ou seja, o nível de financiamento era mais baixo e os critérios em termos da atividade subjacente, eram também mais apertados.
“Ao contrário da maior parte dos outros mercados europeus e americanos, quase todos os empréstimos comerciais em Portugal têm amortização. Ou seja, partimos de uma realidade em que, logo à partida, o dinheiro que é emprestado é mais baixo, em proporção do valor do ativo e depois vamos amortizando ao longo do empréstimo”, explica.
A exposição do sector bancário ao imobiliário comercial é também limitada e consideravelmente inferior à do imobiliário residencial, tal como aponta o último relatório de estabilidade financeira do Banco de Portugal (BdP), indicando que em junho de 2023, os empréstimos a sociedades não financeiras (SNF) garantidos por imóveis totalizavam 25 mil milhões de euros, cerca de 30% do total de empréstimos a SNF em base consolidada, nível “contido” no contexto da zona euro. Um valor que compara com um montante de cerca de 114 mil milhões de euros sob a forma de empréstimos a particulares garantidos por imóveis, a maioria dos quais crédito à habitação.
“Os bancos [portugueses] têm uma exposição relativamente pequena ao imobiliário comercial. Não só é pequena como exigem um grau de alavancagem bastante diferente daquele que exigiam no passado. A existir alguma alteração relevante no sentido da baixa dos preços do imobiliário, penso que o impacto nos bancos portugueses será relativamente pouco expressivo”, afirma o economista António Nogueira Leite.
Também avaliados como baixos por parte do relatório do Banco de Portugal são os riscos relacionados com a detenção de ativos de imóveis comerciais por parte dos fundos de investimento imobiliário (FII), dado que em Portugal, 63% das unidades de participação emitidas pelos FII dizem respeito a fundos fechados, que são fundos com baixo risco de liquidez.
Para Pedro Coelho, CEO da gestora de fundos de investimento imobiliário Square AM, Portugal atravessa um período de taxas de juro muito baixas em que principalmente no centro da Europa, salientando que “houve muitas aquisições a yields historicamente baixas e muitos deles com algumas alavancagens e por isso algumas pessoas ainda estão um pouco aflitas, no sentido em que as rendas líquidas que têm não pagam o serviço da dívida”. Acrescenta que os fundos imobiliários portugueses tipicamente não se alavancam, nem sequer têm esse problema. “A lógica dos fundos imobiliários abertos é dar a melhor rentabilidade possível, mas preservando muito o baixo risco, porque no fundo são clientes particulares”, frisa.
De resto, o cenário do pagamento de rendas, bem como a vertente operacional não foi afetada no nosso país, ao contrário do que aconteceu nos Estados Unidos, tal como indica Nuno Nunes. “Em Portugal, a atividade operacional nos escritórios, na logística, nos centros comerciais, continua a ser muito forte. Há situações pontuais, mas não é a regra de mercado. Continuamos a ver os bancos a emprestar dinheiro e a fazer empréstimos novos para imobiliário comercial. Não se prevê um cenário de uma aterragem bruta da economia”, sublinha.
