O país que aprendeu a não construir

Portugal não enfrenta apenas uma crise de escassez habitacional. Enfrenta uma cultura política e administrativa que transformou a construção e a urbanização em atividades presumivelmente nocivas. Proclama-se o direito à habitação, mas organizam-se os instrumentos públicos para dificultar a produção de casas. Perante a subida da procura, a oferta permanece bloqueada. O maior obstáculo à construção não é apenas técnico ou jurídico: é cultural.
E para isso muito contribuiu o congelamento secular das rendas, que fez esta semana, no dia 12 de novembro, 116 anos. No seu preâmbulo, no Decreto de 1910, de natureza temporária… mas que vigora até hoje na pessoa dos contratos anteriores ao NRAU.
Porém, nas últimas décadas, o problema agudizou-se. Paulatinamente, consolidou-se a ideia de que urbanizar significa agredir o território; densificar equivale a degradar a qualidade de vida; construir em altura ameaça a identidade das cidades; e investir no imobiliário encerra uma suspeita de especulação. A construção deixou de ser reconhecida como criação de riqueza e resposta a necessidades humanas, e passou a ser tratada como uma externalidade negativa a limitar.
Portugal conheceu, evidentemente, urbanização desordenada, periferias sem infraestruturas e degradação ambiental. Era indispensável corrigir esses problemas. O erro foi confundir má urbanização com urbanização, densidade com congestionamento, proteção ambiental com imobilização territorial e interesse público com preservação do existente.
Presume-se virtuoso não construir: quem constrói tem de provar a sua legitimidade; quem impede raramente justifica o custo da decisão.
Ora, não construir também produz externalidades. A subida dos preços, a expulsão dos jovens das cidades, as deslocações pendulares, a perda de produtividade, a dificuldade de formação de famílias e a ampliação das desigualdades patrimoniais são custos de uma oferta artificialmente restringida.
O planeamento avalia os riscos da construção, mas raramente mede os prejuízos de a impedir. A inação não é neutralidade: é uma escolha distributiva com um impacto social extremamente regressivo e acentuador de clivagem social. É aqui que emerge a «hiperpolítica urbanística». Cada projeto enfrenta exigências sucessivas e uma responsabilidade final dispersa. A incerteza transforma-se num instrumento de regulação perversa. O risco técnico converte-se num risco institucional imprevisível.
A participação democrática e a tutela ambiental são essenciais. Mas sem hierarquias, prazos e responsabilidades originam-se bloqueios desproporcionados. Criámos um sistema em que os proprietários instalados conseguem, frequentemente, condicionar a construção das casas de quem ainda não acedeu ao mercado.
Institucionaliza-se, assim, a desigualdade intergeracional. A aversão ao risco reforça esta tendência. Para o decisor público, autorizar implica exposição a impugnações, contestação política e escrutínio mediático. Adiar, pedir mais pareceres ou não decidir tende a apresentar riscos pessoais menos imediatos.
O incentivo é perverso: a aprovação concentra responsabilidade; o bloqueio dilui-a. A administração protege-se, transferindo o custo da escassez para a sociedade.
A resistência à densificação é uma das expressões mais visíveis desse preconceito. Associar qualidade urbana a edifícios baixos alimentou o dogma contra a construção em altura. Todavia, quando bem localizada, infraestruturada e arquitetonicamente integrada, a densificação utiliza melhor o solo, sustenta os transportes coletivos, aproxima habitação e emprego e reduz a expansão dispersa.
A cidade compacta pode ser mais sustentável do que a extensiva. O problema não é a altura: é a localização, a qualidade do projeto e a capacidade das infraestruturas.
A segunda transformação necessária diz respeito ao solo. Portugal precisa de rever os instrumentos de classificação, afetação e mobilização territorial. A Reserva Agrícola Nacional e a Reserva Ecológica Nacional protegem valores essenciais, mas não devem funcionar como mecanismos acríticos de congelamento do território, desligados da aptidão agrícola efetiva, das funções ecológicas existentes e das necessidades coletivas, expandindo-se acriticamente até aos muros urbanos, enclausurando a cidade num colete de forças hermético.
É indispensável diferenciar solos produtivos e ecossistemas sensíveis de terrenos degradados, artificializados ou salinizados, sem descurar os valores ambientais que estes ainda possam conservar.
Proponho, neste contexto, uma «Reserva Habitacional»: um instrumento dinâmico, prioritariamente urbano e periurbano, designadamente na primeira coroa dos aglomerados, sem localização específica definida, compatível com as salvaguardas ambientais e com a capacidade das redes.
A mobilização de solo obedeceria a indicadores objetivos de pressão sobre os preços, carência habitacional, disponibilidade de infraestruturas e viabilidade económica.
Ultrapassados certos limiares, seria ativada a disponibilização de terrenos. O planeamento tornar-se-ia uma regulação adaptativa da oferta. Os solos urbanos disponíveis deixariam de fruir da renda monopolista decorrente da sua escassez. A concorrência potencial de novos solos atenuaria a subida dos preços do solo.
Importa igualmente inventariar e mobilizar os vazios urbanos, os terrenos intersticiais, os edifícios devolutos e o património público subutilizado, incluindo imóveis militares reconvertíveis. Manter solo infraestruturado sem utilização, enquanto famílias são excluídas da cidade, constitui uma ineficiência económica e uma injustiça social.
Mas a oferta adicional não exige apenas grandes operações imobiliárias. Pode resultar de unidades autónomas em lotes existentes, anexos, espaços subutilizados e novos pisos em edifícios aptos. As «Accessory Dwelling Units» da Califórnia, ou os “anexos dos avós” em Inglaterra, ilustram o potencial de casas complementares em lotes urbanizados. Portugal deveria adotar um regime nacional simplificado para essas intervenções, com regras objetivas de segurança, salubridade, acessibilidade e capacidade das redes.
A crise opõe, no fundo, duas conceções de sociedade. Uma, defensiva, vê em qualquer transformação um risco, protege posições adquiridas e multiplica bloqueios. Outra, dinâmica, reconhece que o progresso exige investimento, inovação, adaptação e aceitação racional do risco.
Portugal aproximou-se excessivamente da primeira. Tornou-se politicamente fácil prometer casas e administrativamente difícil permitir que sejam construídas. A consequência é injusta: valoriza-se o património de quem já está instalado e excluem-se os restantes. A aversão absoluta ao risco não o elimina; transfere-o para os mais jovens, para as famílias com menos recursos e para quem depende do acesso à cidade para trabalhar e viver.
Precisamos, por isso, de recuperar uma evidência esquecida: construir uma casa é responder a uma necessidade humana fundamental; densificar pode ser proteger o território; urbanizar bem é produzir civilização – no fundo, a base da própria política. A maior externalidade negativa do urbanismo português já não é a construção excessiva. É a construção que impedimos. O país não precisa apenas de voltar a construir casas. Precisa de deixar de ter medo de as construir.